5月7日，中國人民銀行宣布，降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點(diǎn)，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)同步下行約0.1個百分點(diǎn)。而LPR與房貸息息相關(guān)。在當(dāng)前降準(zhǔn)降息的背景下，提前還房貸劃算嗎？

利率明顯下降

“降準(zhǔn)”即降低存款準(zhǔn)備金率，是一種政策力度較大的措施。具體而言，降準(zhǔn)一方面能向市場注入更多長期資金，保障市場流動性充裕，更好滿足企業(yè)和居民的融資需求；另一方面有助于銀行降低資金成本，保持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性，推動企業(yè)和居民融資成本降低。

“降息”一般是指降低存款利率和貸款利率。2025年中國人民銀行降低政策工具利率，引導(dǎo)銀行降低存款利率，促進(jìn)LPR繼續(xù)下降，進(jìn)而降低貸款實(shí)際利率，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降，減輕企業(yè)和居民利息支出負(fù)擔(dān)。

業(yè)內(nèi)專家表示，本次降準(zhǔn)降息有助于優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，增加金融機(jī)構(gòu)長期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)其資金配置能力，以加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。同時，對購房人帶來利好。無論是新增還是存量的購房貸款，都有望享受到更低的房貸成本。

中國人民銀行還宣布，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。

據(jù)了解，2024年5月17日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，在此之前已經(jīng)發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，將自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率。即1月1日住房公積金貸款利率調(diào)整為：首套自住住房5年以下(含5年)貸款利率為2.35%，5年以上貸款利率為2.85%；二套自住住房5年以下(含5年)貸款利率不低于2.775%，5年以上貸款利率不低于3.325%。

專家表示，持續(xù)降低公積金貸款利率，可以更好發(fā)揮公積金貸款在惠民和支持消費(fèi)方面的功能，也減少了此前公積金貸款和商貸利差較大的問題。

此前中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月份企業(yè)新發(fā)放貸款(本外幣)加權(quán)平均利率約為3.30%，比上年同期低約45個基點(diǎn)；個人住房新發(fā)放貸款(本外幣)加權(quán)平均利率約為3.1%，比上年同期低約60個基點(diǎn)。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，從利率本身看，目前無論是新發(fā)放的企業(yè)貸款還是住房貸款，利率均較上年明顯下降，也處于歷史低位。

更多用于投資

在利率持續(xù)下調(diào)背景下，去年，市場出現(xiàn)一波大范圍提前還貸現(xiàn)象，引發(fā)銀行業(yè)和投資者關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，去年大范圍提前還貸主要受利率差驅(qū)動。2024年存量房貸利率下調(diào)至LPR-30個基點(diǎn)(約3.3%)，而2022年前發(fā)放的房貸利率普遍在5%以上，利差達(dá)1.7個百分點(diǎn)至2.5個百分點(diǎn)。此外，2024年銀行理財(cái)收益率大多低于3%，股市波動頻繁，居民缺乏高收益投資渠道，使得提前還貸成為一種“強(qiáng)制儲蓄”手段。加上2024年10月存量房貸利率批量調(diào)整政策落地，早期執(zhí)行固定利率的借款人雖未能享受優(yōu)惠，但也加快了借款人集中還款節(jié)奏。

近期，部分地區(qū)的銀行針對購房人提前還款在還款額度、次數(shù)和方式等方面作出了一定調(diào)整。不少借款人反映，銀行預(yù)約還款時間相較于以前有所延長，還款額度也受限，是否意味著房貸還款政策有收緊跡象？

北京市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會會長許澤瑋表示，從銀行經(jīng)營壓力與利率環(huán)境變化角度來看，房貸業(yè)務(wù)是銀行的核心利潤來源之一，提前還貸會導(dǎo)致銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流失，進(jìn)一步加劇銀行“存貸雙降”困境。同時，提前還貸導(dǎo)致銀行短期內(nèi)需重新配置資金，但當(dāng)前市場利率下行環(huán)境下，再投資收益率偏低，加劇了銀行資金閑置風(fēng)險(xiǎn)。

銀行作為市場化主體，能夠依據(jù)自身流動性狀況以及信貸投放節(jié)奏動態(tài)調(diào)整相關(guān)政策。由于提前還貸導(dǎo)致房貸規(guī)模持續(xù)縮水，限制還款政策便成了銀行穩(wěn)定資產(chǎn)規(guī)模的一種“被動選擇”。中國社會科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任李廣子表示，目前銀行收緊提前還房貸業(yè)務(wù)僅限于部分區(qū)域，并非全國性統(tǒng)一行動，這是銀行為應(yīng)對內(nèi)外部環(huán)境變化而采取的自主行為，會受到所在區(qū)域提前還房貸總體情況、銀行流動性狀況、資金頭寸以及內(nèi)部業(yè)務(wù)考核要求等因素影響。

隨著LPR走低，今年是否會再現(xiàn)大范圍提前還貸的現(xiàn)象？李廣子表示，大范圍提前還貸與市場利率走勢直接相關(guān)，我國個人住房貸款余額在2023年出現(xiàn)負(fù)增長，同比下降1.6%，是自1998年以來的首次負(fù)增長；2024年延續(xù)了這一趨勢，個人住房貸款余額同比降幅收窄至1.3%。如果居民存款、理財(cái)、股票投資等替代投資渠道收益率持續(xù)下行，不排除會進(jìn)一步出現(xiàn)這種情況。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然近期從個別銀行來看，提前還款現(xiàn)象相對較少，但這種情況確實(shí)存在，只是尚未形成大規(guī)模態(tài)勢。這與去年降低存量房貸利率有關(guān)，也得益于我國整體經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)以及房價(jià)保持穩(wěn)定。

許澤瑋表示，雖然短期LPR調(diào)整空間有限，但從中長期來看，隨著市場環(huán)境變化，LPR仍存在下行預(yù)期，將繼續(xù)壓縮存量與新增房貸利差。另外，今年《政府工作報(bào)告》提出要穩(wěn)定樓市和股市，這可能會吸引資金更多地流向投資領(lǐng)域，而非用于還貸。

做好資產(chǎn)配置

房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)眾多上下游行業(yè)，也是普通居民家庭財(cái)產(chǎn)的核心組成部分。

天眼查數(shù)據(jù)研究院研究員彭立峰表示，2025年，房貸利率將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢，但降幅受政策協(xié)調(diào)、市場供需多重約束。已經(jīng)購房貸款的居民，要密切關(guān)注政策動向和LPR調(diào)整節(jié)點(diǎn)，結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況，靈活調(diào)整負(fù)債策略，在合規(guī)前提下優(yōu)化資金成本。剛需購房者可把握低利率窗口，改善型需求購房者則需結(jié)合區(qū)域政策和房價(jià)走勢綜合決策。

另外，在當(dāng)前動態(tài)調(diào)整的利率環(huán)境中，居民需要建立科學(xué)的財(cái)務(wù)決策框架，合理配置家庭資產(chǎn)的關(guān)鍵在于平衡提前還款與銀行理財(cái)收益等投資收益之間的關(guān)系。許澤瑋表示，借款人在權(quán)衡提前還款與投資收益時，核心是對比投資年化收益率與房貸利率。若投資年化收益率顯著高于房貸利率，那么選擇投資更為劃算，但要確保收益的穩(wěn)定性；反之，則提前還款更為適宜。

業(yè)內(nèi)專家表示，家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃需要全面考量風(fēng)險(xiǎn)承受能力、資金流動性需求、稅務(wù)優(yōu)化空間以及貸款還款階段等因素。比如，保守型借款人可優(yōu)先選擇還款以減輕心理壓力，而進(jìn)取型借款人則可以在保留貸款的同時加大投資力度。總之，借款人應(yīng)結(jié)合利率政策、市場機(jī)會以及家庭財(cái)務(wù)目標(biāo)，構(gòu)建個性化的財(cái)務(wù)模型，靈活且動態(tài)地平衡還款與投資之間的關(guān)系。

“從理財(cái)投資渠道來看，2025年投資者可重點(diǎn)關(guān)注結(jié)構(gòu)性存款、純債基金等穩(wěn)健理財(cái)方式，同時留意權(quán)益類投資的潛在收益，并且利用公積金轉(zhuǎn)貸、帶押過戶等政策優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)。對于高凈值人群可進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置；工薪階層若缺乏投資渠道且房貸利率較高，提前還款可能更為合適，但在操作過程中需要警惕‘轉(zhuǎn)貸’陷阱，仔細(xì)審查合同條款以避免違約，同時要動態(tài)監(jiān)測市場指標(biāo)，適時調(diào)整決策。”許澤瑋說。

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