繼2021年8月專門發(fā)文強調(diào)城市更新行動中要防止大拆大建后，近日，住建部時隔兩年再度發(fā)文對城市更新行動予以規(guī)范。

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7月7日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》（下稱《通知》），提出了堅持城市體檢先行、發(fā)揮規(guī)劃統(tǒng)籌作用、精細(xì)化城市設(shè)計引導(dǎo)、創(chuàng)新可持續(xù)實施模式和明確底線要求等五方面要求。

過去兩年間，住建部也曾多次部署城市更新相關(guān)工作，在專門強調(diào)防止大拆大建后，還于2021年11月在21個城市（區(qū)）開展了第一批城市更新試點工作，一年后總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)布了第一批城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，住建部此次專門出臺《通知》，是因為城市更新叫停大拆大建之后，從原來的“拆改留”到現(xiàn)在的“留改拆”實際上經(jīng)歷了一個模式上的重大轉(zhuǎn)變，因此主管部門要在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，形成一套規(guī)則傳達(dá)給地方。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者表示，之前城市更新政策主要集中在防大拆、開展試點、經(jīng)驗推廣等領(lǐng)域，《通知》顯示出住建部有序推進(jìn)城市更新的工作思路更加遞進(jìn)、更加成熟。

“體檢”先行，強調(diào)安全底線

近年來，在以大拆大建為主的棚改退潮后，小規(guī)模城市更新、老舊小區(qū)改造逐漸成為城市探索可持續(xù)發(fā)展的主要方向。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，要加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能。黨的二十大報告也指出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

而《通知》也體現(xiàn)了城市更新思路的轉(zhuǎn)變。例如，城市體檢的重要性被置于首位，成為城市更新的前提。在城市體檢中，要求堅持目標(biāo)導(dǎo)向，以產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居等為目標(biāo)，查找影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項；堅持結(jié)果導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新工作。

又如，《通知》還強調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把安全發(fā)展理念貫穿城市更新工作各領(lǐng)域和全過程，加大城鎮(zhèn)危舊房屋改造和城市燃?xì)夤艿赖壤匣赂脑炝Χ龋_保城市生命線安全，堅決守住安全底線。

對此李宇嘉解讀認(rèn)為，堅持城市體檢先行、加強規(guī)劃引導(dǎo)，實際上就是要求根據(jù)體檢的結(jié)果發(fā)現(xiàn)短板弱項，再編制專項規(guī)劃、進(jìn)行城市設(shè)計，這是一個非常自洽的邏輯。從二十大的精神來看，城市更新主要是一方面是盤活存量、補短板，打造宜居、安全、韌性城市，而不是繼續(xù)房地產(chǎn)主導(dǎo)的大拆大建；另一方面是共治共建共享，除了對物的更新以外，還要對人和機制進(jìn)行更新，包括產(chǎn)權(quán)人、企業(yè)、政府等多方都要參與進(jìn)來。因此，《通知》明確了底線和原則，即從“拆改留”到“留改拆”，以保留利用為主，進(jìn)行漸進(jìn)式的、小規(guī)模的改造。另外還強調(diào)了發(fā)展與安全，建立房屋全生命周期安全管理長效機制，因為在過去幾十年城市化高速發(fā)展之中，很多房屋已經(jīng)進(jìn)入“中老年”，可能會爆發(fā)一些問題。“所以要把安全問題作為底線和重點，不能放著重點不改，而去改一些其他的，只做錦上添花的事，而不去雪中送炭。”他說。

加大銀行信貸投入

嚴(yán)躍進(jìn)則分析認(rèn)為，《通知》明確了五個鼓勵內(nèi)容，包括鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合；鼓勵金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持；鼓勵企業(yè)依法合規(guī)盤活閑置低效存量資產(chǎn)；鼓勵有立法權(quán)的地方出臺地方性法規(guī)；鼓勵小規(guī)模、漸進(jìn)式有機更新和微改造。這五個領(lǐng)域是后續(xù)突破政策、具有較大商業(yè)盈利空間的領(lǐng)域，涉及到土地用途、銀行信貸、企業(yè)存量盤活、地方立法、小規(guī)模改造等，具有非常強的實操性，也有助于降低土地和商業(yè)運營方面的成本。尤其是銀行未來在城市更新方面的信貸投放會加大，機構(gòu)也要做好相關(guān)的接洽工作。

值得注意的是，近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時，也談到了引導(dǎo)銀行對城市更新進(jìn)行資金支持。倪虹指出，要鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動打造宜居、韌性、智慧城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。而葛海蛟也表示，將充分發(fā)揮中國銀行國際化、綜合化的優(yōu)勢，積極參與住房和房地產(chǎn)、城市建設(shè)和更新、建筑業(yè)發(fā)展、開拓國際市場等住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域重點工作。

除了外部融資支持外，此次會面中還提到未來要建立“房屋養(yǎng)老金”制度，也受到了輿論的關(guān)注。記者注意到，從去年開始，住建部已經(jīng)多次提及要建立“房屋養(yǎng)老金”制度，不過資金方面的來源仍然在探索之中。例如，2023年4月寧波出臺新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法，對于補交物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)給予財政補貼，以總層數(shù)在6層（含）以下的新建項目房屋為例，無電梯的每平方米交存標(biāo)準(zhǔn)為50元，對應(yīng)的老舊小區(qū)每平方米只要交存30元就能給房子建“養(yǎng)老金”賬戶。另外，全國兩會期間也有代表委員建議未來可委托專業(yè)機構(gòu)投資運營房屋養(yǎng)老金存量資金。

李宇嘉表示，近期各地相繼爆發(fā)因裝修產(chǎn)生的安全風(fēng)險，與房屋本體質(zhì)量隱患到了需要維護(hù)的時候有很大關(guān)系。但同時，我們既有的“房屋養(yǎng)老金”可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)維修基金不足，需要金融資源進(jìn)一步支持，因此必須建立合理的商業(yè)模式、居民付費買服務(wù)的模式。

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