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9月末，“等等黨”又贏了。

剛剛，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，對(duì)賣房再買房實(shí)行退稅政策。

此外，對(duì)于國內(nèi)大部分城市，如果你從年初看房到現(xiàn)在還沒有買，那么恭喜你，至少省下了5%的房款。除了各城房價(jià)迎來不同程度的回落，貸款利率的下調(diào)也再次拉低了置業(yè)門檻。

這一次，購房者會(huì)出手嗎？

01

賣房后一年內(nèi)再買房可退個(gè)稅

根據(jù)政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

本公告所稱現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為該房屋轉(zhuǎn)讓的市場成交價(jià)格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價(jià)格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價(jià)格。

享受規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足以下條件：

一是，納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市(地區(qū)、州、盟)所轄全部行政區(qū)劃范圍。

二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂做出如下解讀：

1. 退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，對(duì)于促進(jìn)市場交易有積極作用。

2. 當(dāng)前多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收，新政會(huì)利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。

3. 當(dāng)前針對(duì)需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的減稅政策，需求端的鼓勵(lì)支撐政策全面落地，有助于市場預(yù)期修復(fù)。

02

名單里都是非熱點(diǎn)城市

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（下簡稱 " 通知 "），決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。

通知中指出，對(duì)于 2022 年6-8 月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定在 2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

有哪些城市符合條件？根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，6-8 月國家統(tǒng)計(jì)局 70 個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有 23 個(gè)城市符合此次央行新政要求。

其中二線城市有 8 個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有 15 個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。這說明今年三季度尤其是 7-8 月份房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，頗受高層關(guān)注。

“23個(gè)城市都是非熱點(diǎn)城市，由于銀行在這些城市數(shù)量少，競爭不充分，加上銀行擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房貸利率比其他城市還要高，有下降的必要。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國各地已優(yōu)化樓市政策超800條，但整體政策效果并不明顯，9月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%。

“金九”成色不足，購房者置業(yè)情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)成為拖累宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)的重要因素。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)的穩(wěn)定作用更加突出，本次政策明確“在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”，明確時(shí)間期限，有利于各地更及時(shí)落地相關(guān)舉措，同時(shí)有利于正處于觀望階段的住房需求及時(shí)入市，提振市場活躍度，促進(jìn)四季度房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。

03

購房者仍“有賬要算”

2022年9月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，已經(jīng)降至5%以下，也是歷史最低水平。

不可否認(rèn)，購房門檻的確降低了，但購房者仍有一筆賬要算。

降息對(duì)于一些還貸能力捉襟見肘，但是有一定首付能力的購房者來說確實(shí)算是利好。下調(diào)了首套住房貸款利率下限，加點(diǎn)一旦確定，將不得更改直至貸款還清，對(duì)于剛需是非常大的讓利。

但如果購房者的需求并不是特別強(qiáng)，就勢(shì)必會(huì)考慮，房價(jià)下跌背景下，承擔(dān)高利率負(fù)債不劃算。畢竟，當(dāng)前市場情況下，多數(shù)城市房地產(chǎn)都跑不過房貸利率。

李宇嘉指出，今年以來，存款利率不斷下降，5年期存款利率降至2.6%，高于3%的理財(cái)被瘋搶。在此情況下，即便房貸利率在4%，也顯得很高。“新房還未收樓，就要負(fù)擔(dān)2年左右的高利率貸款，現(xiàn)在房價(jià)跌回了一年前，一年前買房的虧了。現(xiàn)在還在跌跌不休，而如果現(xiàn)在買房，收樓時(shí)又可能出現(xiàn)房價(jià)下跌。對(duì)非熱點(diǎn)城市的潛在買房者來說，買房這個(gè)帳仍然算不過來。”

對(duì)于未來的樓市走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前的政策紓困力度非常大了，包括二套房首付降低，限購在非熱點(diǎn)城市退出；供給端也化解風(fēng)險(xiǎn)也到了攻堅(jiān)時(shí)刻。此次降低利率，預(yù)計(jì)23個(gè)城市都會(huì)降至4%以下。樓市已經(jīng)開始慢慢地觸及底部了，盡管觸底后的走勢(shì)不明朗，甚至可能一段時(shí)間再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。

END

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