作者：馬一凡

四大一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已率先“止跌回穩(wěn)”。

10月是中央定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后的首月，樓市走向備受各方關(guān)注。

“房?jī)r(jià)真的到底部了嗎?”這是購(gòu)房者近期最關(guān)心的話題。

“止跌回穩(wěn)”的大方向疊加10月中旬的重磅房地產(chǎn)政策“組合拳”，這一系列舉措在樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的“化學(xué)反應(yīng)”，扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)預(yù)期。記者在采訪中了解到，有購(gòu)房者已經(jīng)放下觀望情緒，迅速出手購(gòu)房，也有不少房企改變了對(duì)市場(chǎng)的悲觀預(yù)判，宣布旗下樓盤(pán)將于11月份漲價(jià)。

從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，四大一線城市的樓市已經(jīng)率先“止跌回穩(wěn)”，10月份二手房成交套數(shù)總計(jì)已超5.7萬(wàn)套，創(chuàng)下近三年來(lái)的最好水平，也意味著一線城市的樓市走出了2021年下半年以來(lái)的降溫通道。

購(gòu)房者感知到的“春江水暖”

“我是某個(gè)周日在網(wǎng)上看中了一套房子，兩天后就去實(shí)地看房，隔天就簽約了。”說(shuō)起近期買(mǎi)房經(jīng)歷，上海白領(lǐng)康文心慶幸自己的果決，她在上海樓市新政后火速掛牌賣(mài)掉了自己的老房子，又迅速買(mǎi)了一套二手房，現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了新家。

在現(xiàn)在的上海樓市中，有超過(guò)半數(shù)是康文心這樣的置換型客戶，不過(guò)很多人在賣(mài)掉自己的房子后選擇了持幣觀望，總覺(jué)得市場(chǎng)價(jià)格的底部還沒(méi)有到。

“在買(mǎi)房之前，我自己看了很多成交數(shù)據(jù)，評(píng)估了一下，我個(gè)人是覺(jué)得價(jià)格底部差不多到了，再加上我遇到了自己確實(shí)很滿意的房子，我覺(jué)得就算未來(lái)發(fā)現(xiàn)虧了一些我心理上也能接受。”康文心告訴記者，在入手這套二手房后，房子所在小區(qū)的掛牌價(jià)和成交價(jià)都小幅上漲了，自己確實(shí)買(mǎi)在了“底部”。

這次置換對(duì)康文心來(lái)說(shuō)意義重大，她終于能實(shí)現(xiàn)自己的心愿——將90多歲的外婆從老家接到自己身邊養(yǎng)老。她從普陀搬到了長(zhǎng)寧，從超高密度的高層電梯房搬進(jìn)了一樓帶院子的家，家中還多了一個(gè)房間，新的空間布局終于能提供老人家在上海的棲身之地，小院也適合讓老人曬曬太陽(yáng)、呼吸新鮮空氣。

原本，康文心對(duì)于把外婆接到身邊沒(méi)什么把握，但是利好樓市的政策密集出臺(tái)，對(duì)于置換型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的減免、房貸利率的降低、首付門(mén)檻的下降都頗有吸引力。“我們一拍腦袋就去中介那了，沒(méi)想到這么快就完成了整個(gè)置換，我也很快實(shí)現(xiàn)了自己一直以來(lái)的心愿。”

與康文心相反，李彤是一個(gè)猶豫型買(mǎi)家。

“要不是因?yàn)榇蛩憬Y(jié)婚生孩子，我可以一直租房住。”李彤告訴記者，她已經(jīng)看了大半年的房子了，大約4個(gè)月前，她看中了位于上海閔行的一套房子，已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格談判階段，就在簽約前夕，她的父親從老家趕來(lái)看房，認(rèn)為這套房子的“風(fēng)水”不夠好，就終止了簽約。

“幸虧當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽，幾個(gè)月下來(lái)，那個(gè)小區(qū)的均價(jià)還在下跌。”李彤認(rèn)為，過(guò)去市場(chǎng)這種“跌跌不休”的態(tài)勢(shì)讓她根本不敢再出手。

作為購(gòu)房者，李彤也一直在關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)政策，比如“止跌回穩(wěn)”“四個(gè)取消、四個(gè)降低”等，她表示，在休息了一段時(shí)間之后，近期又在抓緊看房了，“市場(chǎng)企穩(wěn)的概率很高，我覺(jué)得自己也得盡快決定是否出手了”。

一二手市場(chǎng)同步“止跌回穩(wěn)”

無(wú)論是康文心還是李彤，她們都是樓市中的個(gè)體，她們對(duì)市場(chǎng)的感知是否準(zhǔn)確?

蔣詠是上海的一名資深房產(chǎn)中介，他所在的經(jīng)紀(jì)門(mén)店是一個(gè)“大店”，業(yè)績(jī)?cè)谌虾ｉT(mén)店中能排進(jìn)前十。

蔣詠告訴記者，10月還沒(méi)完全結(jié)束，其所在門(mén)店已經(jīng)做了300多萬(wàn)元業(yè)績(jī)(大部分為房屋買(mǎi)賣(mài)的中介費(fèi))，而平常這個(gè)數(shù)字是100多萬(wàn)元。

過(guò)去，這樣的高成交量基本是價(jià)格下跌換來(lái)的，但蔣詠認(rèn)為10月與往常有一個(gè)很大的區(qū)別——價(jià)格也終于穩(wěn)住了。

“10月的成交價(jià)基本符合‘止跌回穩(wěn)’的預(yù)期，有些急著置換的業(yè)主會(huì)愿意降一價(jià)，想拿錢(qián)變現(xiàn)的一般不會(huì)再降價(jià)，也有少數(shù)業(yè)主調(diào)價(jià)上漲的。”蔣詠說(shuō)道。

在新房市場(chǎng)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入“漲價(jià)大軍”，這也是近一個(gè)月出現(xiàn)的新苗頭。

10月29日，越秀地產(chǎn)宣布，成都所有在售項(xiàng)目將于11月1日起全線漲價(jià)。成都是越秀地產(chǎn)重倉(cāng)的城市之一，從2018年進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)起，越秀已經(jīng)布局了12個(gè)項(xiàng)目，而這次宣布全線漲價(jià)的在售項(xiàng)目則一共有5個(gè)。

近日，杭州一樓盤(pán)中冶錦繡公館正“吹風(fēng)”將于11月入市，在今年杭州限價(jià)政策取消前，該樓盤(pán)所在板塊限價(jià)5.86萬(wàn)/平方米，但目前中冶錦繡公館的市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)已經(jīng)達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格已經(jīng)與板塊內(nèi)次新二手房?jī)r(jià)格幾乎不存在價(jià)差了。

10月底，鄭州一樓盤(pán)“臻灣一品”也宣布，價(jià)格將整體上漲12%;洛陽(yáng)市西工區(qū)建福路一樓盤(pán)則宣布從11月1日起價(jià)格上漲4%。

對(duì)于市場(chǎng)上越來(lái)越多樓盤(pán)漲價(jià)的現(xiàn)象，華東一開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士對(duì)記者表示：“在10月初就出現(xiàn)不少樓盤(pán)宣布漲價(jià)，那時(shí)候更多是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，但是隨著10月整體樓市熱度的不斷上升，有樓盤(pán)看到了漲價(jià)的好處，房地產(chǎn)總體已經(jīng)降價(jià)三年了，現(xiàn)在已經(jīng)到了筑底的時(shí)候，漲價(jià)更能穩(wěn)住預(yù)期。”

該人士表示，其所在房企并沒(méi)有宣布旗下樓盤(pán)漲價(jià)，但不會(huì)再降價(jià)。而他觀察到，在現(xiàn)在的新房市場(chǎng)中，實(shí)際上也有不少暗中降價(jià)的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)降價(jià)的目的是獲得比競(jìng)品更快的流速。

“現(xiàn)階段無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，在市場(chǎng)中都是存在的，是營(yíng)銷(xiāo)策略的選擇不同，不過(guò)降價(jià)早已不足為奇，而許多樓盤(pán)同時(shí)宣布漲價(jià)確實(shí)是一個(gè)新現(xiàn)象，也是一種市場(chǎng)信號(hào)。”他說(shuō)道。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前已有的10月份樓市數(shù)據(jù)看，一線樓市的“止跌回穩(wěn)”是全面的，各交易環(huán)節(jié)都呈現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)，包括咨詢量、帶看量、簽約量等都出現(xiàn)大幅度拉升，區(qū)域市場(chǎng)也全面回暖，除了核心區(qū)，一線城市的郊區(qū)市場(chǎng)也明顯活躍。

“預(yù)計(jì)10月份一線城市二手住宅成交套數(shù)約為57260套，環(huán)比增速為49%，同比增速為57%，一線城市二手住宅成交套數(shù)將創(chuàng)2021年下半年以來(lái)月度最好水平，即二手房走出了2021年下半年以來(lái)的降溫通道。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無(wú)論從意愿還是預(yù)期等方面看，購(gòu)房群體都發(fā)生了積極變化，不僅購(gòu)房意愿大增，對(duì)未來(lái)的預(yù)期也從默認(rèn)房?jī)r(jià)下跌轉(zhuǎn)為關(guān)注“房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲”，觀望情緒已轉(zhuǎn)化為入市情緒。從交易節(jié)奏來(lái)看，目前多數(shù)購(gòu)房者從決策到實(shí)際成交的周期在壓縮，買(mǎi)賣(mài)雙方談判速度加快，購(gòu)房者的籌款速度也明顯加快，過(guò)去部分新房項(xiàng)目的籌款周期至少需1個(gè)月，現(xiàn)在可壓縮為15天甚至是一周。

他還表示，經(jīng)過(guò)三年的下行期，房?jī)r(jià)調(diào)整到位也是目前交易活躍的重要因素，2021年一季度是一線城市二手住宅的均價(jià)最高點(diǎn)，為44120元/平方米，而這一數(shù)據(jù)到2024年第三季度則是38620元/平方米，價(jià)格縮水達(dá)到12%，均價(jià)減少5500元/平方米，而在實(shí)際市場(chǎng)中，部分板塊價(jià)格縮水更為明顯，降幅超過(guò)30%的不在少數(shù)。

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