初夏的北京，風(fēng)和日麗。5月10日至11日，位于北京市政務(wù)服務(wù)大廳五層的公共資源交易綜合分平臺(tái)，參加土地交易活動(dòng)的人絡(luò)繹不絕。

北京首批集中供地備受矚目

持續(xù)兩日，北京市本年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，共實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款約1110億元。其中通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)有15宗地順利成交，包括此前已經(jīng)成交的5宗地，被21家房企以單獨(dú)或聯(lián)合體形式競(jìng)得;10宗地競(jìng)到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段，將通過(guò)專家評(píng)審方式最終確定競(jìng)得人，最終花落誰(shuí)家，還要靜待后續(xù)結(jié)果。

兩日連拍981.43億元 10宗地歸屬保留懸念

此前，已有長(zhǎng)春、西安、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、杭州7個(gè)城市完成了首批住宅土地集中出讓，從土地市場(chǎng)的反映來(lái)看，不同城市表現(xiàn)各異。而作為一線城市典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然是備受各方矚目。

此次北京供應(yīng)的首批地塊提前確定并公布了土地合理上限價(jià)格、競(jìng)建“公共租賃住房”上限面積、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額等，并公布了競(jìng)買人需提交的《房屋售價(jià)承諾書》模板，要求競(jìng)買人對(duì)未來(lái)房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容做出承諾。從公布的價(jià)格上限來(lái)看，超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%。

土拍首日，涉及朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)的共計(jì)12宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，土地總面積約52公頃，總建筑規(guī)模約113萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款516.19億元，配競(jìng)建公共租賃住房面積共計(jì)12.3萬(wàn)平方米。12宗地均達(dá)地價(jià)上限，進(jìn)入后續(xù)競(jìng)買程序。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)有5宗地成交;7宗地競(jìng)到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段。

翌日，包括豐臺(tái)、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內(nèi)的13宗地繼續(xù)競(jìng)拍。最終，實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，歸屬待確定。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價(jià)溢價(jià)率為7%，整體溢價(jià)率水平處于低位。并有22宗地競(jìng)至土地合理上限價(jià)格，實(shí)現(xiàn)了競(jìng)建公共租賃住房、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額和高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)比。本次出讓設(shè)置競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序的6宗地塊全部進(jìn)入競(jìng)報(bào)階段，有4宗競(jìng)至份額上限。未來(lái)此類住房的購(gòu)房人實(shí)際支付購(gòu)房款將有13%-20%的下幅，切實(shí)減輕自住需求購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，落實(shí)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)及秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，土拍制度設(shè)計(jì)上出現(xiàn)的一系列變化，政府設(shè)置土地價(jià)格上限、企業(yè)需要承諾市場(chǎng)售價(jià)等，都是為了讓房屋產(chǎn)品成為老百姓需要的生活用品，減少它的金融屬性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

數(shù)十家房企角逐 首開(kāi)、卓越各取4宗地塊

延續(xù)前幾個(gè)城市的土地市場(chǎng)熱度，本次北京首批商品住宅用地集中出讓吸引了數(shù)十家房企參與競(jìng)拍。像中海就獨(dú)自報(bào)名了18宗地塊，華潤(rùn)、金地、萬(wàn)科、招商等(含聯(lián)合體)報(bào)名超過(guò)16宗地塊。同時(shí)，也有像越秀、石泰、天時(shí)湯山等新面孔參與。但是，未見(jiàn)恒大、綠地、首創(chuàng)等土拍市場(chǎng)常客的身影。

位于朝陽(yáng)、海淀、副中心區(qū)位條件較好的幾宗項(xiàng)目，競(jìng)拍前網(wǎng)上報(bào)價(jià)就超過(guò)雙位數(shù)，可見(jiàn)房企關(guān)注之高。針對(duì)以上地塊，采取了競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。而在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域的項(xiàng)目，則采取配建及競(jìng)建的方式，共實(shí)現(xiàn)公共租賃住房及國(guó)際人才社區(qū)住房建設(shè)面積32.3萬(wàn)平方米。

盡管地塊設(shè)置了不同的競(jìng)買條件和交易方式，但房企競(jìng)拍熱情不減，25宗進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊，22宗地均達(dá)到地價(jià)上限，3宗地未達(dá)地價(jià)上限。有的場(chǎng)次甚至經(jīng)過(guò)上百輪的競(jìng)價(jià)，才進(jìn)入后續(xù)競(jìng)買程序。

從已成交的20宗地塊來(lái)看，卓越、首開(kāi)各取得4宗地塊(包含聯(lián)合取地)，成為此次北京集中供地取地金額最高企業(yè);融創(chuàng)、金地、中冶、保利、中交各取地2宗;越秀地產(chǎn)則聯(lián)合天恒，首次進(jìn)軍北京市場(chǎng)。反觀獨(dú)自報(bào)名了18宗地塊的中海地產(chǎn)，目前仍無(wú)斬獲。

“空窗期各大房企手上缺糧，急于補(bǔ)倉(cāng)，熱情因此不減。由于土地市場(chǎng)也開(kāi)始分化了，開(kāi)發(fā)商都想要拿到一些好的地塊，但優(yōu)質(zhì)地塊就只有這么多，受限于短期內(nèi)資金問(wèn)題，大部分開(kāi)發(fā)商更愿意將資金投入到熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地塊當(dāng)中。”中國(guó)房地產(chǎn)品牌專委會(huì)副主席姚科分析說(shuō)，房企有限的資金將投入到更有價(jià)值的區(qū)域及土地，將對(duì)投資進(jìn)行層層篩選精判，拿地模式也需要多元化，對(duì)投資要求進(jìn)一步提高。另外，一年三次供地，房企的壓力依次疊加，所以在第一批次遇到合適的地塊，盡量選擇了多拿。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，土地集中供應(yīng)帶來(lái)需求的增加，開(kāi)發(fā)商的資金成本也相應(yīng)增高。現(xiàn)在即使價(jià)格高，企業(yè)也要拿地，不拿地就無(wú)法獲得盈利。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，房企在參與土地競(jìng)拍除了業(yè)績(jī)和戰(zhàn)略布局考量之外，還會(huì)考慮自己的品牌占位以及市場(chǎng)占位，這個(gè)層面上也需要有相對(duì)應(yīng)的規(guī)模化來(lái)作為支撐。

未完待續(xù) 房企拼高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案

為落實(shí)北京城市總體規(guī)劃中提出的建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都的要求，本次掛牌交易地塊全部設(shè)置了最低品質(zhì)保障要求，未來(lái)住宅要實(shí)現(xiàn)綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)。同時(shí)在全國(guó)首個(gè)提出了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選的交易程序，明確了評(píng)審內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

在本次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍中，總共有10宗地競(jìng)到高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段，將通過(guò)專家評(píng)審方式最終確定競(jìng)得人。

陳志表示，為了滿足老百姓對(duì)美好生活的需求，現(xiàn)在的企業(yè)不斷的升級(jí)迭代。獲取合理利潤(rùn)和提供高品質(zhì)住宅不是矛盾的，兩者之間需要尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)點(diǎn)不是靠企業(yè)想象的，是需要各種因素相互匹配的。另外，高品質(zhì)住宅的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，還要考慮市場(chǎng)能否支撐。

依靠科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，提升住宅品質(zhì)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。姚科指出，建設(shè)綠色地產(chǎn)，健康住宅，智慧社區(qū)，內(nèi)部通過(guò)管理要效益，提質(zhì)增效，推動(dòng)行業(yè)盡快提高質(zhì)量、提升品質(zhì)，給廣大居住者一個(gè)安心、舒適、滿意的居住環(huán)境，不斷滿足人民群眾對(duì)美好居住生活的更高要求。

在一位房企負(fù)責(zé)人看來(lái)，房企到了真正比拼科學(xué)發(fā)展、科學(xué)管理的時(shí)候了。僅僅比戶型、比配套是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到美好生活的要求的。房企行業(yè)要思考的是，如何按照“十四五”規(guī)劃綱要提出的2035年的目標(biāo)愿景去呈現(xiàn)。

“高品質(zhì)住宅不僅僅聚焦于建筑本身，還包括周邊整體環(huán)境的打造和運(yùn)營(yíng)。這就需要房企結(jié)合成本、利潤(rùn)以及未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期，做出一個(gè)自身能夠接受的方案。”郭毅說(shuō)。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通知顯示，對(duì)于進(jìn)入該環(huán)節(jié)的項(xiàng)目，將從建筑品質(zhì)和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)兩部分進(jìn)行評(píng)審。從基本檔及提升檔對(duì)產(chǎn)品提出建設(shè)要求，保障住房品質(zhì)，進(jìn)一步提高居民幸福感和獲得感。進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序的10宗地塊后續(xù)成交結(jié)果將在市規(guī)劃自然資源委網(wǎng)站等官方媒體公布。此外，北京市本年度第二批商品住宅用地將于7月左右發(fā)布出讓公告。

關(guān)鍵詞： 集中供地 北京 房企 卓越