當前，廣東省各地市收購存量商品房用作保障性住房的動作正在加速。除今年早些時間已經(jīng)開始征集工作的惠州、江門等地市，8月以來，又有深圳、珠海、肇慶三地發(fā)布有關通告。值得注意的是，與此前其他地市不同，深圳、珠海兩地的征集通告并非住建部門發(fā)出。在深圳，市屬國有獨資企業(yè)深圳市安居集團將開展收購工作，而珠海則是以一家國資控股企業(yè)——華發(fā)集團的關聯(lián)交易公告形式向外披露。　　深圳：保障性住房專營國企登場 被收購房源需滿足四大要求

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8月7日，深圳市安居集團發(fā)布《關于收購商品房用作保障性住房的征集通告》（以下簡稱《征集通告》）稱，為積極構建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業(yè)擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。

深圳市安居集團有限公司是深圳市于2016年6月注冊成立的市屬國有獨資企業(yè)，注冊資本1000億元，是深圳市專責從事保障性住房投資建設和運營管理的保障性住房專營機構。

《征集通告》對房源征集范圍及條件進行了相當嚴格的限制。征集范圍包括，深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源）。

房源須同時滿足以下四個條件：一是位置合適。處于交通便利、配套設施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎、發(fā)展優(yōu)勢。二是戶型面積合適。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。三是生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。四是手續(xù)齊全。擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構的貸款要求。

與此前惠州、江門等地的存量商品房收購征集公告相比，本次深圳市安居集團發(fā)布的收購條件有著不小的差別。首先，65平方米以下的面積要求相比此前其他地市120平方米以下無疑是嚴苛了不少。其次，深圳市安居集團在要求房源本身地段交通便利、生活便利以外，對車位配比并無要求。

有業(yè)內(nèi)人士指出，按照《征集通告》的四項條件，能夠被納入收購范圍的房源將以公寓、宿舍為主。　　珠海：120億元總額關聯(lián)交易交易房源用途暫未明確

8月9日，上市企業(yè)華發(fā)股份（SH600325）發(fā)布公告披露，該公司擬與其母公司珠海華發(fā)集團有限公司（以下簡稱“華發(fā)集團”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務（含達到預售條件的房源，合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。

企查查資料顯示，華發(fā)集團股東分別為珠海市國資委和廣東省財政廳，其中珠海市國資委持股占比約93.51%。公告顯示，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項目公司股權。本次交易的具體價格將根據(jù)具有相應資質(zhì)的資產(chǎn)評估公司出具的資產(chǎn)評估報告最終確定并簽訂正式合同。

公告中有如下表述：“本次交易是為了積極響應黨的二十屆三中全會關于‘加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側結構性改革，構建租購并舉的住房新格局。”

盡管本次關聯(lián)交易披露了珠海市有關國有企業(yè)將投入約120億元用作收購存量商品房，但截至發(fā)稿，珠海市住建部門仍未發(fā)布有關征集商品房用作保障性住房的細則文件。此前，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局有關負責人在接受采訪時曾表示，相關政策文件及實施細則正在制定中，有關進展會及時對外發(fā)布。

不過，今年7月31日，華發(fā)股份曾發(fā)布公告披露，旗下全資子公司珠海華發(fā)資產(chǎn)管理有限公司以2.66億元的總價向珠海市安居集團轉讓了一批存量房產(chǎn)。珠海市安居集團為珠海全市安居住房投資建設運營主體。8月8日，華發(fā)集團、珠海安居集團與中國建設銀行廣東省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，建設銀行廣東省分行向珠海安居集團提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持。

肇慶：優(yōu)先考慮中心城區(qū)收購價格利潤不超過5%

8月12日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于征集商品房用作保障性住房的公告》，征集時間截至2024年8月30日。征集范圍為肇慶市各縣（市、區(qū)）中心區(qū)域，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房。

與此前其他地市住建部門發(fā)布的征集公告相區(qū)別的是，肇慶市住建局發(fā)布的征集公告對收購價格有了較為明確的標準，“以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。”

公告要求，擬收購的已建成存量商品房項目須同時符合下列條件，并優(yōu)先選擇整棟或整單元、可實現(xiàn)封閉管理未銷售的項目：（一）性質(zhì)為住宅或公寓，原則上單套建筑面積在120平方米以下；（二）已取得竣工備案證明；（三）權屬清晰可交易；（四）項目涉及債權債務關系清晰；（五）房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比。

今年5月，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，廣東省已有深圳、惠州、江門、佛山、肇慶明確收購存量商品房用作保障性住房，廣州、珠海雖有收購存量商品房的舉措，但收購用途為安置用房或補充住房租賃市場。

觀點：遵循市場化原則滿足保障性政策要求

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，全國已有超60城發(fā)布了收購存量房做保障房的政策。不過從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處于前期摸排需求的過程中，反映出一方面是符合要求的項目相對有限，另一方面開發(fā)商低價出售存量房的意愿比較低。

李宇嘉指出，深圳此次收購存量房做保障房主要有兩個特點。一是面積相對比較小，在65平方米以下。這是因為政策明確提出，存量收購做保障房一定要滿足當?shù)貙τ诒Ｕ闲宰》康淖畹兔娣e標準。不僅是深圳，全國其他城市也是這么要求的。也就是說，不能為了去化庫存而收購商品住房，而應該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。二是由安居集團推進收購工作，這也意味著，實現(xiàn)資金平衡是存量收購的第一原則。參照配售型保障房為同區(qū)域商品房5至6折的價格，要實現(xiàn)資金平衡，收購的價格可能要比配售型保障房更低，接近成本價。

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