7月18日，華南城發布公告稱，其與特區建發集團簽訂了股權轉讓協議，將其全資附屬子公司第一亞太物業50%的股權出售予特區建發集團。

第一亞太物業主要為華南城提供物業管理服務，目前其在管面積為1532萬平米。

買家特區建發集團是深圳國資委全資附屬公司，其持有華南城29.28%的股份，為華南城主要且單一最大股東。

此次交易對價為12.6億元，將全部以現金的形式分三期支付。

對于此次交易，華南城表示，將改善集團的流動性，并能夠提升目標公司的價值。

時隔半年，國資再度出手，但華南城的債務困局依舊沒有解決。

國資股東再掏12.6億

根據股權交易協議，華南城以12.6億元的交易對價將第一亞太物業管理有限公司50%的股權售予特區建設發展投資控股有限公司。

待交割后，華南城將持有第一亞太物業50%的股權，而第一亞太物業將不再為華南城的附屬公司，財務業績將不綜合計入華南城的財務報表。

據公告，第一亞太物業成立于2003年，主要從事物業管理服務。

截至2022年3月31日，第一亞太物業的未經審核凈資產為3.75億元，2021至2022年度，第一亞太物業實現除稅前凈利潤1.1億元。

截至公告日，華南城持有或開發的物業項目面積為2081萬平米，其中1532萬平米由第一亞太物業及其附屬公司在管。

在股權交易協議中，雙方約定，在交割后，華南城將繼續委聘第一亞太物業管理華南城的全部現有以及未來的物業項目。也就是說，第一亞太物業未來將繼續與華南城之間的物業管理業務。

買方特區建設發展投資控股有限公司成立于2011年9月，為深圳國資委的全資附屬公司，2016年2月成為深圳市基礎設施投資建設運營主體。

截至公告日，特區建發集團持有華南城29.28%的股份，是華南城的主要也是單一最大股東。

而華南城的第二大股東為持股20.16%的創始人鄭松興以及持股8.35%的騰訊。

根據公告，此次交易對價將全部以現金的形式分三期支付，華南城在公告中表示，由于代價將以現金支付，這一股權收購將改善華南城的流動性。

不過華南城對這一交易做出了業績承諾，在未來三年，第一亞太物業需分別實現2.28億、2.4億以及2.57億的凈利潤，同時這一凈利潤在核算時還需要刨除非經常性損益以及買方所引薦的新項目帶來的收益。

而如果第一亞太物業某一年未能實現業績承諾的90%，或者某一期間內凈利潤總額小于業績承諾總額，那么華南城將面臨一定的現金賠償。

與此同時，此次股權出售同時附帶特區建設發展的認沽期權以及華南城的認購期權。

如果未來三年內，第一亞太物業連續兩年沒能實現業績承諾的70%、業績承諾賠償達到或超過交易對價的50%(6.3億元)以及業績承諾期結束后及審核報告刊發后90日內，特區建設發展認為持有股權無法實現戰略目標時，特區建設發展可以以最高14億元的對價將其持有的全部或者部分第一亞太物業回售給華南城。

國資16億入股成單一最大股東

這已經不是深圳國資第一次對華南城施以援手。

華南城成立于2002年，是最早一批從事商貿物流行業的企業，并于2009年正式在香港上市。

2014年，華南城一度發展至其高峰期，市值高達近300億港元。

但近些年，華南城業績出現下滑，2018年至2020年的三個財年，華南城凈利潤持續下滑，由2018財年的27.82億元下滑至2020財年的20.4億元。

凈利潤連年下滑的同時，華南城債臺高筑。截至2021年9月30日，其流動負債下的貿易及其他應收款、短期借款及境內外債權余額合計達到244億元，而其在手現金為82.5億元。

償債壓力下，特區建發集團對華南城伸出了援手，2021年12月31日，特區建發集團以約16.3億元的總對價購買了其33.5億股股份，并全部以現金支付。

這筆現金也被華南城用于償付債務及其他用途。

華南城認為，國資成為其單一最大股東能夠增強其財務實力及融資能力，能夠幫助華南城降低融資成本、改善債務結構以及豐富資金渠道等。

不過國資入股并未在短期內提振其業績，截至2022年3月底，華南城在過去一財年內實現凈利潤6.2億元，同比下滑近7成，其營收也較上年度縮水12.5%至83.6億元。

償債高峰即將來臨

國資入股給華南城提供16.3億現金，后又出資12.6億接手其物業企業50%的股權，但華南城的償債資金依舊面臨不小的敞口。

除國資入股帶來的現金外，華南城還在上一財年內通過出西安、鄭州、合肥三地的倉儲物流項目，實現了共計約30億元的資金回流。

但即使如此，華南城的償債資金依舊不足。

根據華南城發布最新一期業績公告，截至2022年3月31日，其在手現金為46.8億港元、折合人民幣約40.3億元。

同時，華南城的有息負債即期部分高達207.5億港元，折合人民幣約178.5億元。

以此計算，華南城目前的現金并不能覆蓋其短期債務，償債資金敞口達到近140億元。

對于華南城欠佳的流動性，審計師最終出具帶“與持續經營有關的重大不確定性”段落的非標審計意見。

即使大股東國資再度馳援12.6億元后，華南城依舊無法對其債務進行覆蓋。

境外債方面，華南城目前存續有5筆美元債，其中3筆將于年內到期。

1月26日，華南城成功將今年2月以及6月到期的兩筆美元債展期至今年8月以及10月，其展期后的兌付期依舊在2022年下半年。

算上這兩筆債券，今年下半年，華南城的到期美元債數量達到3筆，本金金額總計為9.7億美元，約合人民幣65.5億元，華南城的償債高峰即將來臨。

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