8月30日，金科地產集團股份有限公司(*ST金科，000656)發布2024年半年度報告。

今年上半年，金科股份實現營業收入160.48億元；毛利率14.66%，穩中有升；實現銷售金額約75.88億元、綜合銷售回款79.05億元。截至報告期末，公司總可售資源面積約4853萬平方米。

作為今年以來A股首家被法院正式裁定受理司法重整的全國化上市房地產公司，也是目前A股市場重整引戰進展最深入的上市公司之一，金科這份半年報，對觀察行業情況及同類企業風險化解路徑極具借鑒意義。

深度解析公司半年報，歸母凈資產成為較大變動項，重整引戰、持續經營則為半年度關鍵詞。

(資料圖片)

凈資產虧損應該這樣解讀

具體來看，截至2024年6月30日，金科股份歸母凈資產為-2.9億元。重整企業、歸母凈資產為負，這兩個情況一起出現時，引發了外界對金科的深刻擔憂。

近年來，上市公司嘗試通過重整實現脫困重生的案例正不斷增多，也為我們觀察此類公司情況提供了更多可能。有媒體統計，截至7月19日，至少有32家A股上市公司申請重整或在重整進程中。在這32家破產重整上市公司中，從財務方面來看，截至2024年一季度末，有12家公司資產負債率超100%。也就是說，歸母凈資產為負是許多重整上市公司的共性，金科的數據合理中已算非常良性的結果。

而從另一方面來看，對正處于重整進程中的公司來說，因為有了管理人監督，以及評估機構和審計機構的介入，最終核算出來的相關財務數據更具客觀性、真實性。

隨著重整的推進，金科的整體債務將會得到整體化解；戰略投資人進入后，公司資債結構也將得到極大改善。

參考過往其他上市公司重整的慣常操作，引戰所獲得的投資款注入上市公司成為上市公司的流動資金后，主要用于解決債務清償、日常補流等問題。而高額的現金注入必然將有利于降低公司資產負債率、提高資產質量，提高公司每股凈資產水平。

同時，投資人將為金科股份帶來行業產業鏈資源優勢，從長遠發展角度改變企業自身造血能力，推動金科加速回歸健康可持續發展的軌道。

軟著陸走在行業前列

報告期內，重慶五中院正式裁定受理金科股份及重慶金科的重整申請，并指定立信會計師事務所(特殊普通合伙)重慶分所與北京市金杜律師事務所上海分所聯合擔任公司及重慶金科的重整管理人。金科股份成為近年來A股首家正式進入重整程序的全國化大型上市房企，這一破產重整案例也是房地產企業風險化解的一次全新探索。

關于金科重整最新進度，截至8月16日，重整投資人報名期限已屆滿，管理人共收到包括12家意向重整投資人主體提交的正式報名材料(合計17家企業，兩家及以上企業組成聯合體報名的，視為一個報名主體)。

深入剖析本次參與金科重整投資人報名的企業，既有央、國企背景的企業，也有實力雄厚的大型民企；既有實體運營企業，又有金融類企業；其中，大部分意向投資人既對房地產行業有著深刻理解，又具有豐富的上市公司重整經驗。這證明各方的共識是相信金科重整能獲得成功，并以實際行動支持公司重整工作。

支持不僅來自于投資人，還有地方政府、監管機構等多方。在新的國九條下，監管部門對上市公司的監管呈現趨嚴態勢，作為上市公司，在受理正式重整申請之前需要滿足三個條件：一是取得中國證監會的無異議函，二是得到最高人民法院的批復，三是獲得屬地省級政府的支持。

據悉，為了推動金科重整成功，重慶市政府成立了專班支持金科風險化解，協助公司與主要債權人、潛在投資人等進行多次溝通協調，先后組織召開了40余次“府院聯動”會議。在有關金科司法重整專項推進會上，市委、市政府還要求工作專班要應作盡作、能作必作，全力支持金科重整成功，把金科重整打造為行業風險化解范例。

據此前相關公告，接下來，意向投資人應當于2024年9月24日前向金科股份管理人正式提交《重整投資方案》。此后管理人將通過競爭性遴選的方式，確定最終的重整投資人。金科曾多次對外表示，公司將在與債權人及戰略投資者在溝通的基礎上，完善和優化重整計劃草案，并提交第二次債權人會議審議。根據目前的工作鋪排，金科司法重整工作計劃在2024年四季度完成。

多措并舉改善公司持續經營能力

重整進入關鍵階段，金科的生產經營一直也在有序推進。

今年上半年，金科堅持貫徹落實“一穩、二降、三提升”的經營發展策略，堅持開展“三保一促”重點工作，把保交房作為第一要務，多措并舉改善公司持續經營能力。

金科將“保交房、穩民生”作為首要經營任務，有序推進項目復工復產，借力白名單制度積極爭取融資支持。截至報告披露日，金科在全國15個省(自治區、直轄市)累計已有86個項目入圍白名單，其中，12個項目已審批7.28億元，10個項目已上賬資金3.53億元，有效緩解了項目層面資金流動性壓力。上半年，金科累計完成104個批次、86個項目交付，交付總面積421萬平方米，交付房屋總套數26418套，交付范圍覆蓋全國56個城市，保交房任務完結率達到90%，高于行業平均水平。

同時，探索企業可持續發展新路徑，堅持輕重并舉，企業轉型發展打開新局面。一是重新構建代建業務頂層設計，搭建代建運營主體平臺，通過商業代建、政府代建、資本代建等方式帶動代建業務增長。2024年上半年，代建新簽約規模325萬平米，位列行業前八，累計管理在建項目超過30個。二是整合升級產商運營，協同發展，多元業務增量創收。目前金科產業已布局22個城市，累計開發和管理園區28個，面積超過1300萬平米，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元。產商打造出獨特的“城市更新項目規劃設計能力”和“商業招標類項目標準化拓展能力”兩大競爭優勢，成功獲取輕資產項目4個，持有型商業項目租費收繳率達92%。

值得一提的是，面對復雜嚴峻的內外部環境，金科核心管理層及業務骨干團隊始終保持極高的穩定性。據了解，公司部分管理層司齡已超過20年，核心管理團隊8年以上司齡占比超過70%。

為降本增效，公司董事長、總裁帶領公司管理層及核心中層團隊全面大幅降薪，嚴控各項費用支出，報告期內，核心管理團隊稅前報酬降幅達47%，管理費用同比下降6.13%，營銷費用同比下降37.83%。

重整引戰有序推進，持續經營能力不斷改善，疊加房地產政策發生不斷優化調整，將推動金科盡快重回健康發展軌道。

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