世邦魏理仕研究公司(CBRE Research)公布最新數(shù)據(jù)顯示，第二季度硅谷寫字樓空置率從上季度的23.8%升至24.2%。由于谷歌等大型科技公司繼續(xù)施行更靈活的遠(yuǎn)程辦公模式，那些以這些巨頭員工為主要客戶的周邊小企業(yè)更難掙扎求存。

得益于政府撥付的補貼，馬歇爾·勒克(Marshall Luck)位于舊金山市中心的脊椎按摩診所在新冠肺炎疫情中幸存了下來。但在疫情肆虐全市兩年多后，勒克的診所業(yè)務(wù)僅恢復(fù)到疫情前70%的水平。與其他小企業(yè)一樣，勒克始終在等待舊金山恢復(fù)昔日的繁榮。

勒克的主要服務(wù)對象是谷歌和Salesforce等大型雇主的技術(shù)人員，然而吸引和留住客戶卻越來越難，因為這些公司施行靈活的復(fù)崗政策，繼續(xù)允許大量員工遠(yuǎn)程辦公。

當(dāng)美國各地的大城市都在努力從疫情中恢復(fù)時，舊金山卻走向了相反的方向：科技公司正退掉租約，居民紛紛前往生活成本更低的地方。舊金山市長蘭登·布賴德(London Breed)的辦公室估計，舊金山三分之一的勞動力現(xiàn)在都搬到了更偏遠(yuǎn)的地方或郊區(qū)，這導(dǎo)致該市去年稅收下降了4億美元。

如今，市中心終于展現(xiàn)出一些生機。這里的人流更多了，關(guān)門的商店更少了，許多關(guān)閉的餐館和咖啡館已經(jīng)被新的租戶取代。但是，曾經(jīng)生機勃勃的大片商業(yè)區(qū)仍然處于“休眠狀態(tài)”，像勒克這樣的小商家仍對未來感到迷茫，希望科技巨頭的員工們最終能回來。

勒克表示：“我們的大多數(shù)顧客都是規(guī)模較大的企業(yè)員工，隨著他們的回歸，這將有助于我們維持運營和穩(wěn)定。這就是我們在某種程度上所堅持的信念，相信市場能夠復(fù)蘇。”

然而，這些小企業(yè)的處境短期內(nèi)仍無法好轉(zhuǎn)，畢竟新冠肺炎疫情還沒有結(jié)束。隨著Omicron BA.4和BA.5變種的出現(xiàn)，截至本周，美國平均每天報告的確診病例依然為12.6萬例，是4月底的兩倍多。

以往多數(shù)乘坐公共交通工具的灣區(qū)通勤者仍然更喜歡呆在家里。舊金山灣區(qū)捷運系統(tǒng)(BART)的日均客運量從2019年的40多萬人次暴跌至去年的不到8萬人次。BART網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，這個數(shù)字已升至每工作日近13.6萬人次。

勒克說：“我們?nèi)匀辉谵k公室里戴著口罩，所以從心理上說，疫情依然是我們需要面對的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。”

交通數(shù)據(jù)也反映了房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況。世邦魏理仕研究公司的數(shù)據(jù)顯示，第二季度舊金山的寫字樓空置率升至24.2%。其他主要城市也處于歷史高位，不過仍低于舊金山。曼哈頓在第二季度創(chuàng)下了15.2%的歷史新高，亞特蘭大市中心達(dá)到22.8%，芝加哥為21.2%，洛杉磯為21.8%，西雅圖為20.3%。

高緯物業(yè)(Cushman and Wakefield)西北研究團隊的地區(qū)主管羅伯特·薩蒙斯(Robert Sammons)說：“我們的恢復(fù)速度比紐約慢，比芝加哥慢，這確實與我們對科技行業(yè)的嚴(yán)重依賴有關(guān)。”布賴德市長最近接受采訪時承認(rèn)：“大多數(shù)員工回到辦公室后都想繼續(xù)在家工作，而很多雇主都選擇采用更靈活的辦公方式。”

舊金山最大的雇主Salesforce上周表示，將再次削減其在該市的辦公空間，包括出售Salesforce大樓主樓對面一棟43層建筑的40%。Coinbase去年關(guān)閉了舊金山辦事處，Lyft將其員工重返辦公室的時間推遲到2023年。

即便是在要求員工重返辦公室方面態(tài)度最堅決的公司之一谷歌，也已經(jīng)選擇妥協(xié)。員工們以公司去年利潤再創(chuàng)新紀(jì)錄為由，拒絕了這些要求。谷歌領(lǐng)導(dǎo)層表示，他們已經(jīng)批準(zhǔn)了85%的員工請求，允許他們搬到距離辦公室更遠(yuǎn)的地方或永久遠(yuǎn)程辦公。

轉(zhuǎn)租市場競爭激烈

市場專家說，租期較長的科技公司感受到了痛苦，因為舊金山商業(yè)地產(chǎn)的平均價格已跌至疫情前的30%至40%。全球物流公司Flexport曾在市中心建立辦公區(qū)，那里最多時可容納500名員工，但兩年多來始終找不到租戶。

Flexport全球房地產(chǎn)主管比爾·漢森(Bill Hansen)在接受采訪時表示：“在疫情期間，我們一直通過世邦魏理仕將我們的辦公室掛牌轉(zhuǎn)租。但由于空置辦公場所不斷增加，轉(zhuǎn)租市場競爭激烈，我們一直未能達(dá)成交易。”

Flexout創(chuàng)始人兼即將離任的首席執(zhí)行官瑞安·彼得森(Ryan Petersen)此前曾說，該公司找不到合適的租戶。他解釋稱：“這個辦公室太棒了，我們剛剛以高額租金簽約。然而在疫情期間，整個轉(zhuǎn)租市場都處于疲軟狀態(tài)。”

在Twilio所在的市中心Rincon Center，美食街幾乎全部被拆除，只剩下幾個長期租戶。街對面的One Market Plaza，地中海餐廳Cafe Elena是唯一開門的店鋪。其他五家依然處于關(guān)閉狀態(tài)，而且2020年3月以來始終如此。One Market是Autodesk的所在地，谷歌辦公室也在這里。

世邦魏理仕研究公司的技術(shù)洞察中心負(fù)責(zé)人科林·亞蘇科齊(Colin Yasukochi)表示：“每個人都在蒙受損失，只是損失多少的問題。”

舊金山當(dāng)前房地產(chǎn)市場還有另一個值得注意的方面，那就是高端辦公空間的價格正在創(chuàng)造新紀(jì)錄。去年，Salesforce將其東塔的空間掛牌，被Yelp和絲芙蘭轉(zhuǎn)租。盡管交易條款沒有披露，但房地產(chǎn)專家說，這是一筆昂貴的交易。今年5月，Sobrato斥資7100萬美元在舊金山南市場社區(qū)購買了一棟建筑，創(chuàng)下了每平方英尺超過1700美元(約合1.8萬美元/平米)的紀(jì)錄。

高緯物業(yè)的薩蒙斯表示，雇主們知道，他們將不得不提供更多激勵措施，鼓勵員工重返辦公室。他們現(xiàn)在正在進(jìn)行交易，準(zhǔn)備迎接未來。薩蒙斯說：“我們看到了多次規(guī)模非常大的交易，大型科技公司正在利用這個市場，并意識到他們更愿意回到辦公室做兼職工作，未來也會需要這種工作。他們是那種有資金準(zhǔn)備做這類事情的公司。”

等待和復(fù)蘇的希望

富國銀行和其他機構(gòu)分析師預(yù)計，舊金山市中心地區(qū)的房地產(chǎn)市場將在2024年和2025年出現(xiàn)全面復(fù)蘇，但不能保證舊金山以及東灣和硅谷周邊城市會完全反彈。房價仍然接近全美最高水平，現(xiàn)在利率正在飆升，這使得百萬美元以上的抵押貸款變得更加昂貴。

富國銀行分析師在本月題為《舊金山經(jīng)濟的未來》的報告中寫道：“由于該地區(qū)的保障性住房危機尚未找到解決方案，當(dāng)?shù)毓緦⒑茈y說服畢業(yè)生留在那里。掀起重振科技行業(yè)的淘金熱，并說服其他地方的人搬到舊金山灣區(qū)，這將是個更大的挑戰(zhàn)。不過，盡管許多公司已經(jīng)擴張甚至搬遷到硅谷之外，但舊金山灣區(qū)仍然擁有世界上最完整的科技生態(tài)系統(tǒng)。”

舊金山市長布賴德最近提出了2022-2023財年140億美元的年度預(yù)算，他承認(rèn)職場已經(jīng)發(fā)生了變化，但她希望利用舊金山的文化和旅游業(yè)來幫助復(fù)興。布賴德在接受采訪時表示：“演唱會、會議以及人們想去某個大城市要做的許多事情，都是我們必須關(guān)注的。而在辦公室工作只會是一種適應(yīng)變化的調(diào)整。”

隨著房地產(chǎn)合同在明年左右到期，市場將面臨額外的潛在動蕩。專家說，房東可能會被迫為租戶提供更好的條件，而這些租戶正在考慮離開，或者至少是縮小規(guī)模。

有些小企業(yè)已經(jīng)與房東達(dá)成了收入分享協(xié)議，以減少前期成本并分散風(fēng)險。薩蒙斯說，有些人正在討論與其他租戶分享空間，這是“以前從未做過的”，并稱這在某種程度上是個“全新的世界”。

在勒克的診所里，生意并不是很好。他不得不裁員，并依賴貸款。但勒克說，他以前見過這種情況，預(yù)計歷史將會重演。勒克稱：“我經(jīng)歷過互聯(lián)網(wǎng)泡沫和房地產(chǎn)泡沫破裂。衰退會發(fā)生，但最終也會復(fù)蘇。我的希望是，在四到五年內(nèi)，這里可以出現(xiàn)更加多樣化的企業(yè)群體。”(小小)

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