【地產(chǎn)建筑】

信號(hào)意義更強(qiáng)，逐步修復(fù)購房者預(yù)期——行業(yè)點(diǎn)評報(bào)告-20220517

1、央行調(diào)整按揭利率下限點(diǎn)評：信號(hào)意義更大，逐步修復(fù)購房者預(yù)期

繼政治局會(huì)議釋放積極信號(hào)后，銀保監(jiān)局、央行、國常會(huì)接連發(fā)聲支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，“因城施策”城市能級提升至強(qiáng)二線城市;疊加強(qiáng)二線城市蘇州、合肥等地均有發(fā)布放松限購政策，給市場釋放維穩(wěn)信號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)作為“穩(wěn)增長”重要一環(huán)，在前期刺激性政策未能達(dá)到明顯效果的前提下，后續(xù)調(diào)控手段預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放松，預(yù)計(jì)市場熱度在三季度觸底回升，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持“看好”評級。

2、央行公布4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限

(1)5月15日，央行公告首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)(截至2022年4月，5年LPR為4.60%)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行(即相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn))。

(2)5月13日，央行發(fā)布2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

3、本次全國性政策調(diào)整信號(hào)意義更強(qiáng)

2021下半年，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)以來，央行多次公開表態(tài)將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展;本次是其首次做出全國性的政策調(diào)整。本次調(diào)整后，首次置業(yè)群體的按揭利率下浮空間打開，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產(chǎn)市場維穩(wěn)手段。回顧本輪按揭利率變化，從2021年10月貝殼50城市首套平均5.74%到已經(jīng)下調(diào)到2022年4月的5.17%，累計(jì)下調(diào)57個(gè)BPs;疊加放款周期的縮減(從平均周期77天下調(diào)到29天)，給首次置業(yè)群體的貸款條件已經(jīng)處于近3年中比較好的時(shí)段。

4、我們判斷本輪周期按揭利率或有較大下調(diào)空間

參考過往兩輪周期，住房貸款平均利率分別下調(diào)140個(gè)、244個(gè)BPs(分別為2011年Q4至2012年Q4、2014年Q3至2016年Q3)。從本輪利率調(diào)整看，目前僅在調(diào)整開端。同時(shí)疊加當(dāng)下銀行普遍存在較強(qiáng)的信貸投放需求，按揭作為一類不良率較低且有優(yōu)質(zhì)抵押品的貸款，我們判斷未來利率或?qū)⑦€有較大下調(diào)空間。

風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)行業(yè)銷售恢復(fù)和融資回款不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流壓力增大;(2)疫情持續(xù)影響消費(fèi)者購房信心。

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