21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道

吳樂（化名）前不久剛“賣舊買新”換了房。吳樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，其3月初將北京通州的房子掛上中介平臺(tái)，每周迎來了7-8組家庭看房，從掛牌到成交僅用了兩周多時(shí)間，成交價(jià)格也基本符合預(yù)期。

3月正臨樓市“小陽(yáng)春”，是北京二手房成交的高峰期之一。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅成交（網(wǎng)簽）22192套。根據(jù)Wind監(jiān)測(cè)的北京住建委歷史數(shù)據(jù)計(jì)算，3月北京二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)44.9%，同比增長(zhǎng)29.9%。

(資料圖片僅供參考)

4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，3月57個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較上月增加17個(gè)，城市增加數(shù)量明顯高于新房。北京、上海、成都、杭州、武漢、西安等重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格漲幅超0.5%，排名靠前。

北京是全國(guó)重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，3月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，僅次于遵義、哈爾濱、成都和西安。二手房成交量的上漲遠(yuǎn)超價(jià)格，北京3月二手住宅網(wǎng)簽22192套，創(chuàng)72月新高。與成交量一起上漲的還有掛牌量。

不止北京，3月上海、成都、杭州等重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)成交量和掛牌量雙漲的情況。二手房市場(chǎng)明顯修復(fù)是前期積壓需求釋放和支持政策效果顯現(xiàn)等因素共同作用的結(jié)果，成交高峰過后，二手房帶看和成交量明顯下滑，4月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度回落特征明顯。

成交高峰

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，3月北京二手房單月成交量超過2021年同期的22172套，成為2017年4月以來的成交量最高的一個(gè)月，創(chuàng)72月新高。

究其原因，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，更多是前期積壓需求釋放，以及購(gòu)房入學(xué)需求入市繼續(xù)釋放的結(jié)果。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，在我國(guó)著力提振經(jīng)濟(jì)、央行放水的大背景下，購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期改善，購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)更積極；另一方面，其他城市調(diào)控政策放寬，使購(gòu)房者對(duì)北京未來調(diào)控寬松有更多期許。

郭毅提醒，二手房交易從確定購(gòu)房到完成網(wǎng)簽需要一定時(shí)間周期，3月網(wǎng)簽量大漲，更多來自春節(jié)前后的銷量。另外，3月是一季度的最后一個(gè)月，中介公司也有加快促成網(wǎng)簽，拉動(dòng)一季度業(yè)績(jī)的訴求，這客觀上造成部分4月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)前置。

“正常情況下3月工作日成交量為700-800套，但3月最后3天成交量都在1000套以上，3月31日單日成交量達(dá)1765套。”郭毅說。

與二手房成交量一起上漲的，還有新增房源的掛牌數(shù)量。從鏈家北京區(qū)域二手房掛牌量來看，3月11日二手房掛牌量為104911套，4月12日增加至112041套，增加6.8%。而2021年3月1日，這一數(shù)據(jù)為77452套。

郭毅表示，二手房掛牌量的增長(zhǎng)，更多來自今年以來市場(chǎng)需求升溫的拉動(dòng)和3月網(wǎng)簽量的提升。部分二手房業(yè)主希望房源能夠快速去化，另一部分人更傾向于在市場(chǎng)成交活躍時(shí)以相對(duì)高的價(jià)格掛出，試探市場(chǎng)反應(yīng)，高價(jià)被市場(chǎng)接受則售出，不被接受則繼續(xù)掛牌，并不著急交易。

市場(chǎng)回暖

不止北京，3月多個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”均如期而至，迎來成交高峰。

杭州也是重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月杭州二手房網(wǎng)簽量達(dá)10828套，環(huán)比增長(zhǎng)46%，同比增長(zhǎng)112%，攀升至近24個(gè)月最高點(diǎn)。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，杭州二手房成交量明顯增長(zhǎng)背后，也是去年春節(jié)前過往三年積壓需求釋放，以及政策繼續(xù)保持寬松帶動(dòng)樓市信心恢復(fù)，帶來的市場(chǎng)行情發(fā)酵。

上海和成都也是考察二手房市場(chǎng)變化的重點(diǎn)城市，中指數(shù)據(jù)顯示，3月上海二手房成交量超2.3萬套、成都成交量2.8萬套，均為2022年以來月度成交最高水平，成都成交量已達(dá)歷史最高。

整體來看，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，3月北京、深圳、杭州、成都、南京、蘇州、佛山、東莞、青島、廈門這10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交環(huán)比全線上升，合計(jì)成交97609套，環(huán)比上漲41%，同比上漲85.59%，成交規(guī)模達(dá)到近三年新高。

陳文靜表示，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)回暖，受前期積壓需求釋放、政策寬松效果逐步顯現(xiàn)等因素影響。另外，二手房“帶押過戶”政策落地，部分城市限售政策優(yōu)化也在一定程度上促進(jìn)了二手房市場(chǎng)活躍度的提升。不同城市成交上漲也有個(gè)性化因素，如成都政策逐步顯效，以及新房供給改善下二手房業(yè)主換房打新需求釋放等因素，均帶動(dòng)二手房成交量回升。

“2023年以來，隨著二手房市場(chǎng)回暖，二手房掛牌量亦出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市普遍出現(xiàn)掛牌量和網(wǎng)簽量增長(zhǎng)行情。”陳文靜說。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為195.67萬套，環(huán)比上漲1.06%，同比上漲80.94%。

究其原因，陳文靜認(rèn)為，二手房銷售端好轉(zhuǎn)后，賣方預(yù)期也有一定修復(fù)，掛牌預(yù)期增強(qiáng)。另外，去年9月底財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布新政，一年內(nèi)換房可享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠，二手房交易成本進(jìn)一步降低，也帶動(dòng)較多客戶“賣一買一”。部分城市降低限售年限，也一定程度帶動(dòng)了二手房掛牌量增加。

熱度回落

杭州當(dāng)前在售房源已達(dá)12萬套左右。上官劍表示，在市場(chǎng)回暖時(shí)，業(yè)主有更強(qiáng)的動(dòng)力掛出房源，尤其是有置換需求的業(yè)主，當(dāng)前“賣一買一”可實(shí)現(xiàn)30%首付，且享受較低利率。另外，過去較長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)整明顯，在市場(chǎng)回暖時(shí)，對(duì)未來房?jī)r(jià)信心減弱，非自住客戶選擇此時(shí)獲利出售。面對(duì)當(dāng)前庫(kù)存壓力，新增房源的掛牌價(jià)并未明顯上漲。

從重點(diǎn)10城情況看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，3月重點(diǎn)10城調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為17.5%，較上月收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。3月市場(chǎng)回暖持續(xù)性開始顯露不足，尤其是下旬以來，多城帶看量開始減少，業(yè)主漲價(jià)信心開始回落。

帶看量的下滑往往早于成交量，上官劍發(fā)現(xiàn)，2月中下旬杭州帶看量達(dá)到高峰值后，3月開始出現(xiàn)正常回落，下滑幅度在5%左右。4月最近一周（4月10日到4月16日）帶看量與3月周度平均帶看量相比下滑3%；成交量來看，4月日均網(wǎng)簽量環(huán)比3月下滑32%。

北京二手房市場(chǎng)的帶看量和網(wǎng)簽量也明顯回落。郭毅表示，4月1日-10日北京二手住宅成交3475套，相較3月同期下降近48%，幾乎腰斬，照此趨勢(shì)，4月成交量或在1萬套左右。

“市場(chǎng)需要持續(xù)熱銷，才會(huì)進(jìn)入過熱區(qū)間，從目前北京二手房市場(chǎng)來看，房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)并不扎實(shí)。市場(chǎng)部分積壓需求短暫釋放后，后續(xù)缺少政策拉動(dòng)，市場(chǎng)銷量或很難維持長(zhǎng)周期的熱度。”郭毅表示。

不止杭州和北京，3月市場(chǎng)沖高，4月成交回落成多城共性。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月3日-4月9日，重點(diǎn)10城二手房成交量環(huán)比下降27.6%，絕對(duì)規(guī)模仍處近幾年周度相對(duì)高位。

陳文靜認(rèn)為，短期來看，在前期積壓需求以及購(gòu)房入學(xué)需求集中釋放后，部分城市市場(chǎng)延續(xù)性略顯不足，預(yù)計(jì)二手房成交量有所下降，在掛牌量仍較高情況下，二手房?jī)r(jià)格或面臨一定調(diào)整壓力。

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