本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：鐘蔡

完成掌舵者交接后，陳序平第一次以龍湖集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官的身份出現(xiàn)在業(yè)績交流會上。

【資料圖】

作為龍湖“仕官生”，這位80后領(lǐng)導(dǎo)者經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)個周期，陪伴龍湖從百億到千億，再到如今的兩千億規(guī)模；從以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，到目前形成的“三大板塊，五大航道”格局。

2022年，部分房企流動性危機(jī)待解，行業(yè)走入下行通道，扛起大旗的年輕一代面臨挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，全年新房銷售規(guī)模下降26.7%至13.3萬億元，盡管需求在今年初流露出逐步回歸態(tài)勢，但城市分化仍然存在。

行業(yè)的深度調(diào)整下，奉行“自律即自由”的龍湖成為少數(shù)保持安全穩(wěn)健的民營房企，在復(fù)雜環(huán)境中交出了一份頗為優(yōu)質(zhì)的成績單。

2022年，龍湖集團(tuán)完成合同銷售額2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，銷售單價為15451元/平方米。全年?duì)I業(yè)收入2506億元，同比增長12%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了收入及盈利的雙增長。

其中，開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)額為2270.2億元，較上年增長11.0%；由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入持續(xù)增長，全年收入236億元，同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%。

在陳序平看來，行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點(diǎn)已現(xiàn)。去年四季度以來，房地產(chǎn)支持政策相繼出臺，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)回歸良性健康發(fā)展。對企業(yè)而言，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”模式難以為繼，2023年將持續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大。

探底與復(fù)蘇

斷供、暴雷、保交付，2022年的房地產(chǎn)市場盡顯寒意。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)TOP100全年累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。

在已披露業(yè)績的房企中，超過半數(shù)出現(xiàn)虧損，板塊預(yù)虧超千億；即便是一向穩(wěn)健的港資企業(yè)也不免受到周期影響，錄得業(yè)績下滑，盈利能力縮水，房地產(chǎn)告別粗放增長的暴利時代。

2022年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權(quán)益后利潤率為9.0%。此外，公司服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%。

毛利表現(xiàn)是否已經(jīng)觸底？執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼指出，“龍湖集團(tuán)整體不存在計(jì)提減值，因?yàn)檎w的土地成本相對可控。從毛利率角度，整個行業(yè)在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會在整體20%左右，新房銷售會在15%—20%的階段過渡。隨著逐步修復(fù)，相信會回到25%左右的水平。”

在其看來，當(dāng)行業(yè)告別高歌猛進(jìn)，進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段，25%左右的毛利率是健康的。賺取合理的利潤，同時周轉(zhuǎn)更安全，售價更合理，這樣的行業(yè)狀態(tài)是適合于長期主義企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的。

值得注意的是，經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)增長彌補(bǔ)了下滑的開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率。陳序平介紹，兩個運(yùn)營航道依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營租金收入，實(shí)現(xiàn)了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%。

持續(xù)下降的融資成本是龍湖維持盈利水平的另一利器。2022年全年，龍湖的平均借貸成本為年利率4.10%，平均貸款年限為6.67年。凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為58.1%，一年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%，現(xiàn)金短債比3.52，連續(xù)七年都在“三道紅線”范圍之內(nèi)。

2022年12月9日，龍湖集團(tuán)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%，至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期境外債。目前，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級評級。其中穆迪提到，龍湖集團(tuán)經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和充足的流動性為Baa2評級提供有力支撐，并能夠?yàn)槠涮峁?yīng)對短期波動的緩沖。

穩(wěn)住了基本盤，龍湖順利度過近幾年的行業(yè)寒冬，在行業(yè)迎來復(fù)蘇微光時亦能把握機(jī)會。

2022年1-2月份，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額282億元，同比增長41%，其中2月單月的全口徑銷售174億元，同比增長86%，環(huán)比增長61%。

此外，截至2022年12月底，龍湖的土地儲備合計(jì)5795萬平方米，權(quán)益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為5221元/平方米，為當(dāng)期簽約單價的33.8%。

在土地市場陷入沉寂的2022年，龍湖仍保持自身的擴(kuò)儲節(jié)奏，年內(nèi)斬獲34宗土地、新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為448萬平方米，權(quán)益面積為291萬平方米，平均權(quán)益收購成本為10461元/平方米。

執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠指出，未來龍湖堅(jiān)持按照20個主力城市和14個機(jī)會城市進(jìn)行布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

一個龍湖三條曲線

發(fā)現(xiàn)危墻、不立于危墻下。過去30年，創(chuàng)始人吳亞軍為龍湖筑起了業(yè)務(wù)護(hù)城河，擺在陳序平面前的，是一個已然清晰的賽道——“一個龍湖、三條曲線”，即開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務(wù)。

2022年，龍湖由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入均已超過百億，其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長租公寓等業(yè)務(wù)組成，全年實(shí)現(xiàn)租金收入118.8億元，由物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元，由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性利潤占比更是提升10個百分點(diǎn)，達(dá)到27%。

2022年，龍湖如期新增運(yùn)營12座重資產(chǎn)天街及3座輕資產(chǎn)項(xiàng)目，年底在運(yùn)營76座商場，分布在全國32座城市。得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu)，龍湖租金收入同比增長16%至94.3億元。2022年，商場營業(yè)額為423億元；全年平均日客流200萬人次。

陳序平介紹，2023年龍湖預(yù)計(jì)新開11個商業(yè)項(xiàng)目，包括5個輕資產(chǎn)、6個重資產(chǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)輕重并舉格局。當(dāng)年新開項(xiàng)目對2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將超過4億元，“今年疫情緩和后，1—2月份客流已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了比較可喜的提升。”

事實(shí)上，10余年前吳亞軍就提出龍湖以每年銷售回款10%作為上限，投資持有型物業(yè)。如今，當(dāng)大部分房企還在探尋“活下去”的法則，縮減非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)時，龍湖仍走在既定的道路上，堅(jiān)定執(zhí)行其“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略。

長租公寓方面，截至2022年底，龍湖的長租公寓品牌冠寓累計(jì)已開業(yè)11.6萬間房源。其中，開業(yè)達(dá)6個月及以上房源的出租率為91.1%。租金收入同比增長9%至24.4億元，盈利水平進(jìn)一步提升。

“在前年，龍湖實(shí)現(xiàn)了長租公寓航道的盈利，去年持續(xù)盈利，今年也會有比較良性的盈利增長。”陳序平指出，目前龍湖對待長租公寓更加審慎，更堅(jiān)持布局在核心城市核心區(qū)域。

在龍湖另一個收入超百億的業(yè)務(wù)板塊中，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在去年年底在管面積超過3.2億平方米，毛利率超過34%。

至于何時上市，龍湖仍保持一貫順勢而為的戰(zhàn)略定力，“目前整個市場情緒有一些復(fù)蘇，我們保持關(guān)注，保持主動性，不著急，順勢而為。”趙軼指出。

有“三大板塊、五個航道”為戰(zhàn)略基礎(chǔ)，地產(chǎn)下半場，龍湖或許不會是最冒進(jìn)、最突出的王者，但一定是最穩(wěn)健、最安全，最令房企羨慕的對手之一。

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