觀點(diǎn)網(wǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的沉積，招商蛇口接手恒大餅干廠舊改項(xiàng)目再迎最新動(dòng)態(tài)，為“老業(yè)主”雍景灣帶去了降密降高的解決方案。

3月14日，深圳南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃(草案)公示出爐，相較于2020年的規(guī)劃，本次草案顯示，地塊容積率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建設(shè)要求，加大了可售住宅的比重。

早在招商蛇口公開(kāi)宣布接手餅干廠舊改時(shí)，就有市場(chǎng)人士指出，項(xiàng)目將把人才住房和保障性住房調(diào)整為可售住房，以達(dá)到提升項(xiàng)目利潤(rùn)的目的。本次規(guī)劃草案的住宅面積調(diào)整上，也映證了這個(gè)觀點(diǎn)。

(資料圖)

在國(guó)家叫停了“大拆大建”的大背景下，舊改市場(chǎng)迎來(lái)降溫的同時(shí)，疊加恒大自身所處的債務(wù)困局，這給予了接盤企業(yè)較大的議價(jià)空間。但按照以往的舊改展開(kāi)經(jīng)驗(yàn)上看，接盤的項(xiàng)目要沿襲過(guò)去談判的舊改方案及已有規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

這種情況下，接盤企業(yè)易陷入劣勢(shì)局面，公共配建標(biāo)準(zhǔn)的走高帶來(lái)成本的上漲及以往的舊改規(guī)劃方案能否支撐項(xiàng)目入市的收益，均是接盤企業(yè)所要面臨的問(wèn)題。

對(duì)于招商蛇口而言，好消息在于餅干廠舊改規(guī)劃一直停留在草案階段，接盤后存在著調(diào)規(guī)空間。

根據(jù)最新規(guī)劃草案顯示，相比之前的規(guī)劃，招商接盤后餅干廠舊改的容積率下調(diào)，但可售住宅面積增加明顯。其中，項(xiàng)目的規(guī)劃容積率由8.9調(diào)整至6.5，換算成規(guī)劃容積減少了3.59萬(wàn)平方米，減少幅度達(dá)26.69%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳南山城市更新和土地整備局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而在可售住宅面積方面，本次調(diào)整后，可增加2.67萬(wàn)平方米的可售住宅。通過(guò)大幅減少了商辦面積及取消了配建的人才住房和保障性住房，已完成在容積率下降的同時(shí)，增加了項(xiàng)目的可售空間。

值得一提的是，以臨近的雍景灣10.79萬(wàn)/平方米的二手掛牌單價(jià)作為參考，新增的2.67萬(wàn)平方米可售住宅可為項(xiàng)目帶來(lái)28.90億元的貨值。

另外，餅干廠舊改在招商蛇口接手之前，就因較高的容積率及超高層的建筑規(guī)劃與招商蛇口開(kāi)發(fā)的雍景灣項(xiàng)目存在“采光”矛盾。原有的規(guī)劃與問(wèn)題，同樣給招商帶來(lái)了接手的挑戰(zhàn)。

原聯(lián)合餅干廠城市更新項(xiàng)目最早被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，拆除范圍用地面積3.17萬(wàn)平方米，并在同年2月完成拆除整平。

根據(jù)項(xiàng)目早期規(guī)劃，項(xiàng)目擁有3棟樓高183米-198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學(xué)校以及1所6班幼兒園。舊改超高層的規(guī)劃設(shè)計(jì)與一路之隔的招商雍景灣產(chǎn)生了在日照、道路交通及學(xué)校幼兒園布置上的諸多矛盾，后者業(yè)主也在積極的維權(quán)，尋求規(guī)劃的調(diào)整。

雖雍景灣積極維權(quán)，調(diào)規(guī)事件仍未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，但隨著招商蛇口對(duì)項(xiàng)目的接盤，維權(quán)業(yè)主懸著的心已然放下。因?yàn)闃I(yè)主們相信，招商蛇口最起碼不會(huì)做出“坑害”老業(yè)主的事情。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳南山城市更新和土地整備局

而就在招商蛇口正式接盤餅干廠舊改的4個(gè)月后，項(xiàng)目草案調(diào)規(guī)事宜便快速落地。從此次公布的規(guī)劃草案可以看出，對(duì)此前雍景灣維權(quán)訴求進(jìn)行調(diào)整，尤其是對(duì)原有的9年一貫制學(xué)校及住宅地塊進(jìn)行重新布局。

調(diào)整規(guī)劃后，住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調(diào)整至地塊北部，且將較低樓高的幼兒園布置在地塊北部偏西側(cè)，降低對(duì)一路之隔的雍景灣項(xiàng)目的采光影響。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，本次規(guī)劃草案還顯示，地塊將建設(shè)4棟最高48層的住宅，較原規(guī)劃的54-59層超高層住宅相比，減少至多10層。在建筑布局上刻意“遠(yuǎn)離”雍景灣項(xiàng)目，設(shè)置在地塊的西側(cè)。

雖然目前聯(lián)合餅干廠項(xiàng)目仍停留在規(guī)劃草案階段，未來(lái)仍有調(diào)整可能，但招商在本次規(guī)劃的調(diào)整方向上看，既權(quán)衡了已有項(xiàng)目權(quán)益，又增加了舊改的可售貨值。由此看來(lái)，舊改仍處于草案階段才是本次“雙贏”局面的基礎(chǔ)。

反觀眼下的恒大，除了被接盤資產(chǎn)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展外，其在深圳的大部分項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值仍有待盤活。

截至目前，恒大在深項(xiàng)目仍以舊改為主，廣泛分布于分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū)，這些項(xiàng)目基本處于停工階段，鮮有進(jìn)展。

去年，安居建業(yè)出于保交付目的，紓困了包括恒大旗下的岳盟舊改、超總項(xiàng)目、恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會(huì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

恒大自身持有項(xiàng)目建設(shè)也陷入停滯，從取證進(jìn)程上看，其在深持有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已超過(guò)1年未取得預(yù)售證。

數(shù)據(jù)顯示， 2021年以來(lái)恒大僅有3個(gè)項(xiàng)目獲預(yù)售證，分別位于坪山、龍崗及福田。據(jù)此前觀點(diǎn)新媒體報(bào)道，恒大成一、二期花園項(xiàng)目曾陷入交付風(fēng)波，而福田恒大珺睿已于2021年5月開(kāi)盤，預(yù)計(jì)2023年交房。

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