原標題：央行穩樓市“組合拳”釋放積極信號

專家及業內人士表示，多項重磅政策發布減輕購房負擔有利于促進消費，緩解房企現金流壓力

(相關資料圖)

在9月24日國務院新聞辦公室舉行的發布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布了即將出爐的宏觀貨幣政策，包括降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行;降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例;創設新的政策工具，支持股票市場發展;支持收購房企存量土地，緩解房企資金壓力。

對此，業內人士認為，央行發布重磅房貸及金融政策，是國慶前夕金融部門給予房地產市場罕見的“大禮包”，降存量房貸、降首付、降準等政策將為購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮積極的作用。粗略測算，若存量房貸利率降低50個基點，對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少約280元，30年合計可減少利息支出約10萬元。

關注·降低購房成本

降低存量房貸利率將為購房者減輕月供負擔

潘功勝表示，將降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

2024年以來，央行兩次下調5年期以上LPR(貸款市場報價利率)合計35個基點至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。

據中原地產研究院統計，當前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，也就是存量房貸和新增房貸平均利差有60多個基點。存量房貸利率與新增房貸利率的差距進一步擴大，因此“存量房貸利率下調”的呼聲也逐漸增高。

新增房貸利率快速下行，導致存量和新增的“剪刀差”再次擴大，是此次央行下調存量房貸利率的重要原因。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“此次存量房貸利率下調后，預計提前還貸的現象會明顯緩解。同時，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，將為購房者或還貸家庭減輕月供負擔。

中原地產首席分析師張大偉指出：“如果存量房貸利率降低50個基點，也就是意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10-15個基點，這對于還貸者來說是一大利好。”他表示，粗略測算，房貸利率下降50個基點后，存量房貸購房者100萬元貸款30年期每月月供大約能夠減少280元，30年合計可減少利息支出約10萬元。

目前，北京首套房貸利率為3.4%，二套房貸利率五環外購房為3.6%，五環內購房為3.8%。2022年購置首套房的市民梁雯(化名)說，現在的房貸利率是4.5%，如果按照央行新政，其房貸利率可能會接近3.4%。而如果按照0.5個百分點的降幅，則是降至4%。“北京具體能降低多少，加點是否能取消，還需要看具體的政策。”梁雯說。

東方金誠宏觀首席研究員王青指出，下調存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助于推動樓市企穩回暖。

本次存量房貸利率下調的同時，央行進一步降息降準，這也為銀行保護凈息差騰挪了空間。

王青測算，截至6月末，商業銀行各項存款余額為296.5萬億。這意味著若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響，緩解對銀行利潤的擠壓。

降低二套房首付比例支持改善型置業

央行針對房地產市場還打出了“組合拳”。發布會上，潘功勝宣布，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

對此，中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢解讀稱：“統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，進一步降低了購房門檻，為吸引居民參與樓市創造了條件。”

當前，我國房地產市場還處于深度調整中。根據國家統計局發布的數據，今年1-8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%;新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。

嚴躍進認為，降低二套房首付比例將帶動改善型置業入市，“針對首付比例，此次對于二套房或改善型住房落實了寬松的首付比例導向。過去二套房的首付比例雖然下調，但略高于首套房。但此次下調至15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若是一個家庭認購一套400萬總價的二套房，過去首付款需要100萬，但現在降低為60萬，直接減少40萬，自然激活改善型或換房的需求。”

更多城市房貸利率有望進入“2”時代

值得關注的是，潘功勝還表示，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定。這意味著，年內可能將再次降息。

美聯儲四年來首次降息加強了我國降息的預期，市場紛紛猜測LPR將有所下調。但是新一期的LPR“按兵不動”。9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年9月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，與8月份持平。

隨著央行宣布新政，年內下調LPR或是大概率事件。

嚴躍進認為，降準后有新一輪降息的操作。后續若是凈息差穩定，那么對于目前的LPR也有進一步下調的可能。同時對于存量房貸來說，后續也有助于其進一步下行和調整，所以可以發揮積極、持續的作用。

作為房貸利率之錨，5年期以上LPR的定價關乎房貸利率的走勢。

融360數字科技研究院對全國45個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2024年8月，全國首套房貸款平均利率為3.29%，環比持平，同比下降67BP;二套房貸款平均利率為3.71%，環比持平，同比下降113BP。

具體來看，在監測的45個重點城市中，首套房貸主流利率在3.05%-3.2%之間的城市有13個，佛山、東莞、溫州首套房貸利率最低，為3.05%;主流利率在3.24%-3.4%之間的城市有22個;主流利率在3.45%-3.85%之間的城市有10個;繼上次LPR下調10BP至3.85%，8月已經沒有城市首套房貸利率高于3.85%。

融360數字科技研究院高級分析師艾亞文稱，今年房貸利率可能還有下調機會，央行已取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限，給予地方更大的自主調整空間，商業銀行為了爭奪房貸市場份額，也在主動下調房貸利率以吸引客戶，個人住房公積金貸款利率也有所下調，為房貸利率的進一步降低創造了條件。

值得關注的是，廣州、蘇州、佛山、南京的首套房貸利率已經進入“2”字頭。“全面進入‘2’時代的空間還很大，預計后期二三線城市可能繼續跟進下調，有望率先進入‘2’時代。”艾亞文說。

關注·紓困房企

降準釋放1萬億流動性房企現金流壓力將緩解

在發布會上，潘功勝宣布，降低存款準備金率和政策利率，并帶動市場基準利率下行。

潘功勝說，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元;在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。

同時，潘功勝表示，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定。

嚴躍進分析認為，此次政策意味著央行開啟新一輪降準，為市場流動性的注入等發揮積極的作用，也在很大程度上有助于促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力。

“此次降準政策提前宣布，信號引導和預期引導意義很強，明確后續根據市場流動性狀況，可能擇機進一步下調。這也說明流動性寬松的環境將進一步釋放，有助于持續促進后續貨幣金融市場和貸款市場的寬松。”嚴躍進說。

在今年1月份，央行曾宣布，自2024年2月5日起下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元。

央行年內再次降準且未來可能繼續降準，無疑將對房地產在內的各個行業產生較大影響。

58安居客研究院院長張波表示，本次降準在美聯儲宣布降息之后，這也預示著我國進一步向市場釋放流動性動作在加速，通過優化金融機構的資金結構，更大力度提升金融服務能力，更好地支持房地產行業的復蘇，推進經濟穩步運行。

張波進一步表示，對于房地產市場來說，通過此次降準，房企現金流壓力將進一步得到釋放，有利于提振市場信心，積極防范房地產市場風險，推進房地產市場平穩健康發展。房企融資協調機制落地的節奏以及支持力度會進一步加大，房企總體更容易獲得開發貸款，融資成本有望進一步降低，對于保交樓和優質房企加速市場布局都將起到重要作用。同時，房貸利率有望進一步下調，并且審批和放款速度也會相應加快，將能夠更快地滿足購房需求。

“同時，降準釋放的流動性可能會被投資者視為一種信號，即政府對經濟增長的支持。這種預期可能會刺激投資者對國內大宗資產的信心，促進此類投資性需求的增長。”張波說。

值得關注的是，此次發布會上，潘功勝還介紹，將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

“金融16條”被稱為2022年“最強政策支持”，涉及房地產開發貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施，內容全面、力度強大。

此次宣布延期“金融16條”，將對房地產融資、化解房企風險、支持保交樓等產生積極作用。

“專項債+銀行貸款”模式支持收購房企存量土地

潘功勝表示，央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

對于央行關于收購存量土地的表述，嚴躍進認為，央行明確盤活存量土地的系列政策，這是進一步落實“盤活存量優化增量”的工作導向。同時，這也意味著盤活房企存量土地的工作將進入到實質性階段。尤其是從政策工具上來說，這次已經非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

李宇嘉表示，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，是“5·17”會議上的部署，事實上是紓困受困企業，進行金融支持。

今年5月17日，在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國提出，妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

彼時，自然資源部副部長劉國洪透露，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地。

劉國洪介紹，盤活存量土地主要從三個方面著手，一方面要支持企業優化開發，消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。另一方面也要促進市場流通轉讓，發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合作開發。第三則是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設，并從加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等方面促進。

對于此次央行提到部分地方政府專項債券用于土地儲備，嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發土地的盤活導向。

“在使用專項債的情況下，各地銀行可以落實配套政策，有助于撬動此類土地收購的杠桿，更快地消化存量土地，客觀上對于消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，有利于對于房企后續債務壓力的化解和輕裝上陣經營。”嚴躍進如是說。

盤活存量土地和低效用地需要強化政策激勵

在李宇嘉看來，目前，專項債用于土地收儲，主要是在保障房用地方面，以解決地方政府新增保障性住房在土地儲備方面的資金不足，這是已有的政策。而在專項債指定用途上，原來是用在新基建，現在擴大范圍到保障房。未來可能擴大到產城融合、園區開發等，“但若要擴大到商品房用地上，估計會有點難度”。

李宇嘉進一步解釋稱，現在的問題是，不少開發商的存量土地已經做了抵押，而且債務償還有難度，部分有隱性債務而難以解除。另外，開發商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場購買。一方面是因為在土地招拍掛市場上有價格又便宜、區位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持，在當時市場條件下這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

由此可見，盤活存量土地和低效用地涉及土地權利人多、利益關系復雜，資金投入量大、盤活周期長，經營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。

此外，發布會上，潘功勝表示，此次主要從金融角度來支持房地產市場的風險管理和健康發展，今后人民銀行將不斷完善房地產的宏觀貨幣政策。

與此同時，國家金融監督管理總局局長李云澤在發布會上也表示，將指導銀行保險機構積極配合化解房地產和地方政府債務風險。

房地產市場迎來“大禮包”

中國人民銀行行長潘功勝

9月24日在國新辦發布會上宣布

●降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

●統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

●將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

●支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

關鍵詞：