每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤

終審判了：拆！

兩年前，為隔音防塵、防高空墜物，成都綠城·誠園一業主將自家陽臺進行封閉，反而被物業以違背誠實信用原則告上了法庭。經歷了一審業主敗訴、二審業主勝訴后，近日，該案終于迎來了終審判決：

【資料圖】

維持一審判決，撤銷二審判決，業主方有違契約精神及誠實信用原則，需限期拆除陽臺并恢復原貌。

物業，勝訴；業主，敗訴

公開信息顯示，綠城·誠園一期位于成都市雙流區怡心湖板塊，定位為改善型住宅，面積均為110平方米以上大戶型，最早于2018年11月開盤銷售，彼時項目均價就在2萬元/平方米以上，2020年年底陸續交付。

交房之后，考慮到噪音、安全等問題，小區陸續有超過10戶業主將自家陽臺封上。據了解，小區1-4棟房屋因為臨街，開發商在交房時已統一對陽臺進行了封閉，而其他樓棟為開放式陽臺。

2021年11月，綠城·誠園物業將小區首位自行封陽臺的業主高先生，以其有違誠實信用原則告上法庭，要求他立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀。

一審成都市雙流區人民法院支持物業的訴訟請求，認為高先生的行為妨礙了物業服務和管理，并判決高先生須在15日之內拆除違規封閉的陽臺并恢復原貌。

對此，業主方不服并表示陽臺并不是公攤區域，是自己的專屬區域，“不需要他人來決定能不能封”，隨后提起申訴。

據紅星新聞，二審法院判決認為，“作為物業服務人無權決定是否拆除，小區業主可以封陽臺”，判決駁回物業公司的訴訟請求，業主勝訴。

但在該次判決后，有業主在自媒體發文明確表示“將采取行動堅決抵制違法違規擅自封窗”，這一號召也迎來大批同小區業主的留言支持。針對二審改判結果，物業方也存異議，隨即向四川省高級人民法院提起再審申請。

如今，四川省高院對案件做出終審判決：維持一審判決結果，業主高先生立即拆除已封閉的案涉房屋陽臺并恢復原狀。

四川省高院認為，高先生未經小區業主表決擅自封閉陽臺的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠實信用原則；綠城物業作為小區物業，要求其拆除封閉陽臺并恢復原狀，符合法律規定以及合同約定。

自此，這場歷時了近1年半的“封陽臺”之爭，最終以物業的勝訴而結束。

到底能不能封陽臺？

事實上，在成都，因封陽臺而被物業告上法庭的業主，高先生并非第一位。

3年前，同樣是高端物業，同樣因為封陽臺，成都仁恒濱河灣小區業主王某因擅自封陽臺，被成都仁恒物業進行了起訴。

根據中國裁判文書網，被告業主在一審時被判敗訴。業主上訴后，二審法院認為，業主與仁恒物業簽訂的《臨時管理規約》系格式條款應該認定無效，同時，業主封閉屬于其專有部分的陽臺，物業無證據證明該行為危及建筑物安全以及損害其他業主的合法權益，二審改判業主勝訴。

不過，在四川高院的終審中，法院認為，有關禁止業主封閉陽臺的約定是否有效是案件的爭議焦點，《臨時管理規約》中“不得擅自封閉陽臺”的條款對業主具有拘束力。業主簽訂《規約》時，即表明對陽臺的構造、功能、建設規劃均知情，“限制業主封閉陽臺是要求業主在法律范圍內合法行使權利……并非對業主物權的限制，且（限制業主封閉陽臺）有利于維護小區環境美觀以及小區全體業主的整體利益。”

最終，這場從2015年開始，歷時4年，經歷3次判決的起訴，最終也是以業主敗訴、物業勝訴而告終。

而對于此次成都綠城服務與業主的判決結果，不少網友也給出了不同的觀點：“封自己的房子，按照物業的統一標準，封了有何不可？”“所謂合同都是物業單方面制定的，業主沒有參與，所以這合同應該無效”“保證了房子的整體美觀性，有益于房子的整體價值”……

“這場訴訟看似物業贏了，但雙方都是輸家。對企業來說，雖然贏了官司，但輸了客戶。”成都一業內人士在微信告訴《每日經濟新聞》記者。

不過，需要指出的是，陽臺的封閉與否，已經是一個極具爭議的話題。

在杭州，去年11月才交付的天閱云合源小區，部分業主封包的陽臺最終被物業公司以違規進行了拆除，并提出業主若需進行陽臺封包，可以通過向社區申請成立物業管理委員會的方式，把包陽臺議題通過物管會推動，全體業主投票表決（包括樣式、款式、材質等）；在沒有物管會的情況下可以向社區申請，通過全體業主表決推動包陽臺議題。

而在廣州，綠城·曉風印月小區部分業主拆掉欄桿封包陽臺，也被綠城物業張貼了違規整改，并表示將阻止業主封包陽臺；在成都，武侯金茂府、麓湖生態城等項目在銷售時就與業主達成明確協議，不得擅自封陽臺，若封包則需經表決。

對此，北京金訴律師事務所主任、創辦人之一王玉臣表示，“業主一般是不能自己封閉陽臺的，這基于兩個維度的考慮，守約、守法。”

他續稱，首先，通常來說，陽臺以內的空間是業主專屬的，陽臺部分的外沿也往往屬于整個樓棟的外墻部分，屬于業主共有。所以，一般小區的物業合同或業主公約等也會特別約定，不得自行封閉陽臺。如果約定了，則業主就應當遵守；即使沒有約定，也不能侵犯其他業主的共有權利，不能擅自封閉。

其次，裝飾裝修也需要遵守相應的法律法規。一方面需要遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定，另一方面也要遵守規劃的相關規定。“一般來說，陽臺封閉或半封閉，在規劃上是有明確設定的，而且封閉和半封閉的陽臺，在建筑面積計算上也不一樣。如果擅自將半封閉陽臺改成了封閉的，還屬于違規行為。”

以成都為例，根據成都建筑規范中對陽臺的規定：“凹陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積；凸陽臺按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。”凹陽臺即兩側有墻體的陽臺，這樣的陽臺是要計入產權面積；凸陽臺則是一面有墻或者懸挑式陽臺，這樣陽臺只算一半面積。

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