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在當前房地產(chǎn)市場中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強調(diào)的，“對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持”。無論是眼下促進房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升，還是從較長時間階段看，改善性住房需求的潛力都需進一步挖掘和釋放，這是因為改善性需求的空間大，在市場中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要的舉措。

通常認為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到38.62平方米。從國際經(jīng)驗看，人均住房面積的增長與經(jīng)濟發(fā)展水平和收入增長正相關。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當前我國城鎮(zhèn)化率已達63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮(zhèn)化率增速較之過去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長速度也將有所下降。相對應改善性需求比剛性需求有更大提升空間。可以預計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當前北京住宅市場中的改善性需求占比已經(jīng)超過50%，成為住宅市場增長的主要動能。

更好滿足改善性需求有助于擴內(nèi)需。2022年底的中央經(jīng)濟工作會議在對著力擴大國內(nèi)需求作出部署時明確指出，支持住房改善等消費。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的帶動作用強。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，即使進入城市化高度發(fā)展階段，與住房相關的消費仍是最重要的內(nèi)需之一。住房改善不僅是單純的購買住房的支出，配套設施建設、服務完善提升均有很強的擴內(nèi)需帶動作用。從更廣視野看，更好滿足改善性住房需求有助于留住人才，進而促進城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和帶動就業(yè)。

改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期。人民群眾對住房的要求也從“有沒有”轉向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質的物業(yè)服務，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

滿足改善性需求不僅需要新建住房，還涵蓋存量住房的更新改造，以及滿足更多適老化住房需求。毋庸諱言，過去二十余年商品房市場快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)大量住宅小區(qū)拔地而起，以量的優(yōu)勢基本解決了住房短缺問題，但高品質住宅并不多。隨著改善性需求逐漸成為主力，以及人們對居住品質的要求提升，市場對高品質住宅的需求勢必越來越多。房企之間的競爭或許會從過去主要靠加快建設周轉速度提升盈利空間，轉向以品質取勝。存量住宅往往有地段優(yōu)勢，配套成熟，隨著城市從過去大拆大建過渡到城市更新的新階段，存量住宅的優(yōu)化和升級也可以成為改善性需求不錯的二次置業(yè)選擇。老齡化社會加速到來，與老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及經(jīng)過加裝電梯等適老化改造的小區(qū)，都將迎來更多改善性需求的關注。

如何更好滿足改善性住房需求？從中長期來看，是建設和改造更多高品質的好房子。眼下，應該切實落實好合理支持改善性住房需求的相關政策。一段時間以來，很多城市均對過去限購、限貸等限制性措施進行了調(diào)整優(yōu)化；有關部門也出臺了換房享受個人所得稅退稅優(yōu)惠等舉措。同時，應適時降低改善性需求的置換成本。當前改善性需求的首付和貸款負擔均顯著高于首次置業(yè)，但從總體而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗風險能力均較高，因此，可以進一步因城施策對改善性需求的首付比例和貸款利率進行調(diào)整優(yōu)化。一些城市改善性需求的門檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎上，有進一步下調(diào)的空間。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）

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