7月18日，廣州2022年第二輪“土拍”大秀如期而至。

稍早前，北京、杭州、武漢、東莞、蘇州、青島、廈門等地今年第二輪“土拍”已陸續(xù)收官。

記者了解到，廣州此輪掛牌14宗涉宅用地，其中3宗流拍，3宗溢價，總成交金額超209億元。其中，天河區(qū)一“明星地塊”共有7家房企共同競爭，總計競拍超過54輪，溢價觸頂后直接進入搖號階段。央企保利一舉拿下3宗地塊，成為本輪“最大贏家”，越秀、廣州寶信等地方國企也斬獲頗豐。民企中僅廣州嘉達入場參拍。

圖源：中指研究院土拍規(guī)則變化激活房企積極性

經(jīng)過多家房企54輪競價鏖戰(zhàn)，天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)觸頂81.19億元，溢價率15%。根據(jù)該宗地掛牌出讓公告中的成交原則，該地塊因觸及最高限制地價，將直接進入搖號環(huán)節(jié)。

圖源：該宗地掛牌出讓公告

據(jù)了解，廣州土拍市場上一次出現(xiàn)搖號地，還要追溯到2021年4月的首次集中供地。

有知情人士稱，保利、越秀、中海、華潤置地、珠海華發(fā)、珠江實業(yè)、廣州嘉達等房企將進入搖號階段。

圖源：廣州交易集團有限公司廣州公共資源交易中心官網(wǎng)

上述知情人士認為，本輪土拍最大亮點在于，除海珠區(qū)一宗地塊仍保留“限地價+競自持+搖號”規(guī)則外，其余地塊均無競自持環(huán)節(jié)，直接采用“限地價+搖號”方式。

“競自持，意味著開發(fā)商該部分的建面無法用于銷售，實際上提高了拿地成本，而取消競自持，相當于給企業(yè)減負了。”該人士說。

對此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析稱，“對于開發(fā)商來說，取消競自持環(huán)節(jié)，意味著成本降低而盈利空間增大，必然會提升拍地的積極性。”

規(guī)模再次縮小土地質量提升

記者觀察發(fā)現(xiàn)，本輪土拍共有14宗地塊掛牌，建筑總面積146.58萬平方米，起拍總價約253億元。這是廣州近五輪土拍中，規(guī)模最小的一次。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會研究認為，掛牌數(shù)量減少，并不代表土拍遇冷，而是集中供地逐步完善的體現(xiàn)。本輪雖掛牌數(shù)量減少，但放出了質量上乘、價值可觀的地塊，這有利于房企集中資金，拿下心儀地塊，保障后續(xù)市場的供應穩(wěn)定。

“去年前兩輪土拍，雖然都一次性上架48宗地塊，但由于間隔時間短，房企現(xiàn)金流承壓，導致成交率從87.5%驟降至47.9%。從去年第三輪開始，掛牌量明顯減少，但土地質量較好，成交率已有明顯提升。”廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會相關人士分析道。

從地塊分布來看，本輪土拍的14宗地共涉及天河、海珠、荔灣、白云、黃埔、花都、南沙、增城等區(qū)。其中，天河有2宗地塊掛牌。據(jù)了解，天河區(qū)上一次有土地掛牌出讓，還是2020年的奧體公園北側地塊。海珠區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)也各有2宗地塊掛牌。

本輪掛牌的天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)，位于后天河北片區(qū)，周邊的教育資源、醫(yī)院、購物廣場等生活配套一應俱全。早在此前的報名階段，就已吸引了多家房企，成為本輪土拍的大熱門。

此外，荔灣區(qū)南岸路26號AL011113地塊、荔灣區(qū)西塱AF022050地塊、海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側橡膠一廠地塊，也吸引了多家房企報名參拍。

“拿出優(yōu)質地塊，吸引開發(fā)商并給市場讓利。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州本輪土拍，仍舊堅持縮小供應量，優(yōu)化供地區(qū)域，有利于降低流拍對市場情緒的擾動，維持市場溫度，逐步讓土地市場回歸至正常態(tài)勢。

土地市場現(xiàn)復蘇信號

從本次競拍結果來看，除天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)結果未出外，其余地塊均由央企或國企包攬。

值得注意的是，盡管央企或國企仍是拿地主力，但廣州本輪土拍中也出現(xiàn)了民營房企的身影。

據(jù)前述知情人士透露，廣州嘉達將參與天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)的搖號。

據(jù)了解，廣州嘉達實業(yè)集團有限公司是一家廣州本土民營房企，此前已在廣州開發(fā)了錦繡花園、東山一品、東山菁品等項目，多位于海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心區(qū)成熟地段。

在今年5月的廣州第一輪土拍中，荔灣區(qū)金橋二期地塊，由來自福建的民企蘭園控股奪得。

6月30日，杭州第二次土拍落幕，45宗成交地塊中，民企競得26宗(含3宗與國企合作)，比重為65%;拿地金額387億，占比70%。更值得一提的是，本次22總溢價地塊中有17塊為民企獲得，幾乎包攬80%，民企整體溢價率約為國企的2倍。

有分析人士認為，民企加大對土地市場的投入，說明房企對樓市的預期可能出現(xiàn)了改變，是一種積極信號。

對此，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，總體來看，多數(shù)民企資金仍然承壓，拿地動力仍不足，未來還需相關政策的落地，以緩解民營房企資金壓力，提升市場的活躍度。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，多地已完成今年的第二輪集中供地，對比此前的第一輪，均有不同態(tài)勢的增長。得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉，部分城市甚至成交率達到100%。

圖源：廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分析認為，在市場政策端釋放一定利好信號的助力下，各地土地市場已顯露出了回升跡象。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為959宗，環(huán)比5月增速為63%。

“熱點成熟區(qū)域依舊是拿地的主要選擇，其他區(qū)域則能避開就避開，主要是開發(fā)商資金鏈相對緊張、企業(yè)風險仍未暴露完畢，市場回升基礎仍不扎實。”李宇嘉表示，只有在商品房市場回升趨勢確定，民企開發(fā)商層面風險開始妥善解決，銀行等對企業(yè)融資正常化了，土地市場才能徹底復蘇。

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