近期萬科在中山、杭州、寧波等地公開獲取土地，但在核心一線城市深圳，卻放棄寶安地塊的搖號(hào)資格。這反映出該公司對(duì)于拿地總體仍秉持較為審慎的態(tài)度，在投資方式上也傾向于利用綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而非財(cái)力。

【資料圖】

8月3日，杭州市自然資源和規(guī)劃網(wǎng)發(fā)布杭政儲(chǔ)出[2023]97號(hào)地塊規(guī)劃公示。該地塊原由東莞景天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱景天地產(chǎn)）競(jìng)得，但市場(chǎng)消息稱，項(xiàng)目將由萬科與景天地產(chǎn)合作開發(fā)，其中萬科負(fù)責(zé)營(yíng)銷業(yè)務(wù)。

上述項(xiàng)目要追溯至7月18日，杭州下半年首場(chǎng)土拍，杭政儲(chǔ)出[2023]97號(hào)地塊即浦樂單元宅地由景天地產(chǎn)以3%概率幸運(yùn)搖中。項(xiàng)目占地3.22萬平方米，總建面10.03萬平方米，成交總價(jià)17.24億元，樓面價(jià)2.44億元，溢價(jià)率11.66%，新房限價(jià)3.9萬元/平方米。

在當(dāng)天的土拍上，萬科也以總價(jià)17.16億元競(jìng)得熱度相對(duì)低的下沙宅地，樓面價(jià)2.34萬元/平方米，溢價(jià)率僅2.39%。該公司曾參與良渚地塊搖號(hào)，最終運(yùn)氣稍稍欠缺。

彼時(shí)市場(chǎng)分析多認(rèn)為萬科在杭州土儲(chǔ)較少，存在強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。觀點(diǎn)新媒體了解，2022年萬科銷售金額在杭州排名第三，但在公布的開發(fā)項(xiàng)目列表中，至去年底杭州已無儲(chǔ)備。去年9月萬科新獲杭州一宗地塊，后來開發(fā)為江斕映象府，該項(xiàng)目已于今年4月售罄。

考慮到這一層背景，時(shí)隔近一年后拿地，如此緩慢的投資節(jié)奏遠(yuǎn)無法滿足杭州萬科。因此，萬科才會(huì)有通過其他渠道補(bǔ)倉(cāng)的驅(qū)動(dòng)力。

實(shí)際上，在介入景天地產(chǎn)項(xiàng)目之前，今年上半年萬科還通過入股方式獲得了與浙江交控開發(fā)杭州拱墅區(qū)地塊的機(jī)會(huì)。

資料顯示，浙江交控于3月29日以9.75億元競(jìng)得拱墅區(qū)燈塔杭汽輪宅地，樓面價(jià)2.13萬元/平方米，溢價(jià)率11.43%，新房限價(jià)3.47萬元/平方米。拿地后不足半個(gè)月，項(xiàng)目便公示規(guī)劃方案及案名“楓宜曉廬”，同時(shí)項(xiàng)目股權(quán)也出現(xiàn)變更，由萬科持有項(xiàng)目51%股權(quán)。

這種投資方式在南京、上海、昆山、東莞、成都等城市也得到實(shí)際運(yùn)用。

按萬科披露的口徑計(jì)算，2023年上半年該公司共計(jì)新增投資16個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中獨(dú)資或聯(lián)合體拿地占6個(gè)，舊改轉(zhuǎn)化占3個(gè)。另外6個(gè)項(xiàng)目則均是由第三方公司在去年或今年競(jìng)得，萬科此后以合作方身份入股，持股量從49%到70%不等。

以成都為例，萬科于5月11日以熔斷價(jià)格拿下武侯區(qū)82畝土地，熔斷樓面價(jià)1.66萬元/平方米，這也是其時(shí)隔近兩年再次在成都中心城區(qū)拿地。而6月，萬科便宣布獲得成都金融城東74畝項(xiàng)目60%股權(quán)，后者實(shí)則是樂山海天地產(chǎn)于4月競(jìng)得的林家壩TOD綜合開發(fā)片區(qū)地塊。

在公告口徑以外，萬科5月還介入了偉星旗下合肥高新GX202303號(hào)地塊。該地塊是偉星于4月份合肥土拍中通過搖號(hào)方式競(jìng)得，總價(jià)17.39億元，溢價(jià)率14.93%，用途為住宅、商業(yè)、教育用地，并要求配建不少于7100平方米公園綠地。

按合作對(duì)象分，萬科在擴(kuò)儲(chǔ)過程中牽手的伙伴，其中一類多是過往存在交集的民營(yíng)企業(yè)。比如宏遠(yuǎn)與萬科早在2009年便合作開發(fā)項(xiàng)目，去年以來萬科更是聯(lián)合中天、峰景等企業(yè)，開發(fā)東莞瑧灣匯、臻山境等項(xiàng)目；景天地產(chǎn)過往也在東莞與萬科建立過合作。

另一類則是國(guó)央企尤其是地方性國(guó)企，這類企業(yè)大多具備的開發(fā)能力有限，需要借用品牌房企的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)退出。去年9月，中國(guó)建筑曾宣布投資上海嘉定未來城市理想單元地塊，需要復(fù)雜的商辦與住宅結(jié)合能力，最終也是聯(lián)合萬科做出了令政府滿意的方案。

今年6月底，萬科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖回應(yīng)投資者稱，從長(zhǎng)期看，公司的投資優(yōu)勢(shì)還是要建立在綜合競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)上，首先體現(xiàn)為多賽道的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，比如4月以底價(jià)37.83億元競(jìng)得上海松江印象城二期地塊，就是由于一期商場(chǎng)做得好。

其次體現(xiàn)為對(duì)復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力打造，比如未來城市理想單元地塊。嘉定劉肖認(rèn)為這兩種競(jìng)爭(zhēng)力一方面符合萬科開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略，另一方面也構(gòu)成公司未來投資競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

而從投資總體情況看，上半年萬科披露新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，涉及建筑面積266萬平方米，較2022年同期繼續(xù)減少；拿地總價(jià)卻接近468億元，同比增加18%，拿地銷售比約23%。量?jī)r(jià)指標(biāo)的變化，背后也反映出企業(yè)投資越來越集中于重要區(qū)域的地塊。

在投資平臺(tái)上，萬科也曾提及，在投資上公司一是會(huì)堅(jiān)持獲取特別好的項(xiàng)目，即市場(chǎng)和客戶基數(shù)比較好、存在成熟的產(chǎn)品解決方案、投資回報(bào)好的項(xiàng)目。二是會(huì)堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，公司的投資地圖會(huì)隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟(jì)的基本面等不斷完善，幫助發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

對(duì)此，劉肖表示，萬科提高投資兌現(xiàn)度的方式，包括成本配置、開發(fā)節(jié)奏、解決方案、產(chǎn)品類型都前置做好，比如寧波、合肥、南京，最近到上海和成都，都用了拾系產(chǎn)品線。

觀點(diǎn)新媒體了解到，萬科于2021年成立開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，集中管控了項(xiàng)目從拿地、投資、產(chǎn)策、設(shè)計(jì)、工程建造等環(huán)節(jié)，同時(shí)在產(chǎn)品力方面也進(jìn)行了體系改善。其中，拾系是高端改善產(chǎn)品系，近兩年應(yīng)用到長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目后取得了不錯(cuò)的去化效果，這視為產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化打造取得的成績(jī)之一。

按照萬科的說法，今年1-5月已經(jīng)披露的15個(gè)新增項(xiàng)目，預(yù)計(jì)普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平。

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