7月28日早間，住房和城鄉建設部官網發布動態消息《住房城鄉建設部召開企業座談會釋放積極信號》。

文中提到降首付和降房貸利率、換房減免稅費、取消“認房又認貸”等三個方向的政策，涵蓋了剛需和改善兩大購房群體，引發市場高度關注。

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“涉及金融財稅等領域，充分體現了相關部門落實中央政治局會議精神、調整優化購房相關政策的導向，也有助于引導各地在此類領域持續放寬政策。”易居研究院研究總監嚴躍進分析稱。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄也直言：“這是對7月24日中央政治局會議中提出的‘適時調整優化房地產政策’的補充和細化，對接下來地方城市政策調整具有關鍵性的指導意義?！?/p>

具體來看，“認房不認貸”這一條引起業內的重點關注。據介紹，“認房又認貸”是銀行評判首套房、二套房的標準，簡單來說，如果購房者名下曾經有房或曾經有過房貸記錄，無論此時實際上是有房戶還是無房戶，再買房都算二套房。

目前，一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行“認房又認貸”的政策。根據易居研究院和諸葛數據研究中心統計，北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例達到70%，房貸利率在5.25%；上海二套房首付比例同樣高達70%、房貸利率高達5.25%，對于想要買二套房的購房者來說壓力較大。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，自2022年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城優化了“認房又認貸”政策。

以杭州為例，2022年“雙十一”購房政策調整后，針對在杭州限購區內購房的情況，杭州無房但在其他地方有貸款記錄的購房者，只要貸款已經結清，均可按首套購房貸款政策執行。同時，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例由此前的60%調整為40%。

“若是取消認房認貸，對于改善型客戶來說可謂是一個重磅利好， 可以大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進改善型需求釋放。”陳霄說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預測，接下來非熱點城市或將全面啟動認房不認貸，即二套房也可以享受兩成首付的優惠。

在降低首套房首付比例方面，據統計，上海、北京的首付比例是最高的，為35%和40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例在30%上下。相對來說，一些弱二線城市和大多數三四線城市，都已在執行20%的首付比例，如哈爾濱、沈陽和鄭州等。

李宇嘉分析認為，非熱點城市后續會將首付比例統一降至20%左右，部分三四線城市在2021年下半年到2023年上半年已經調整至首套兩成首付、二套三成首付；同時，熱點城市下調二套房（已還清貸款）的首付比例。“這適應了多數城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求?！彼忉尩?。

稅收政策方面，2022年以來，也已有多個城市出臺相關優惠，包括契稅補貼和減免增值稅等措施，很多非熱點二線城市和三四線城市已實現二手房轉讓只需滿兩年就可減免增值稅?；诖?，李宇嘉認為，預計有兩個調整方向，一是優化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

陳霄也表示，整體來看，核心一二線城市政策調整的空間仍然較大，預計在本次住建部發聲的引導下，重點城市跟進調整的預期提升，并且調整首付比及優化認房認貸方面將成為重要的方向。

嚴躍進預測，此次住建部發聲，對于各地房管局的指導性會非常強，預計8月上旬前各地都會不折不扣執行此類政策?！跋嚓P房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初可密切關注各地的政策調整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的?！彼f。

值得注意的是，此前中央對于房地產的發聲基本都是寬泛定調和喊話形式，本次發聲則是近期來首次中央對于政策松綁的公開具體表態，提出了具體可行的政策內容和松綁方向。

“措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求?！崩钣罴握f。

他還提醒道，這次住建部的表態主要通過企業座談會形式發出，后續還需要金融管理部門、各地貫徹落實，落實過程應該是因城施策，即各地不會步調一致地、內容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。

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