2023年下半場，出險房企“自救”的故事還在繼續。

7月2日晚間，中國奧園披露最新公告稱，已與境外若干優先票據持有人（占未償還本金總額的約33.01%）組成的債權人小組，就境外債務全面重組方案的主要條款達成協議。方案中包括部分債轉股和永續債，奧園方面表示，將發行新的融資工具對原債券進行置換。

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觀點新媒體查詢，截至2022年底，奧園擁有境外計息負債總額約為人民幣428.18億元，其中人民幣291.44億元為債權人相互協議的一部分。而境內計息負債總額約為人民幣662.32億元。

按照計劃，奧園需要獲得75%的同意率，目前該公司與這一目標之間仍有相當一段距離。

“公司與債權人小組協商一致標志著其得到奧園現有票據持有人的大力支持，亦是通過友好協商整體解決公司重大境外債務的一個重要里程碑。”12頁的公告中，奧園難得道出投資者們最關心的“解決債務”四字真經。

在美元債暴雷已一年有余的當下，債務重組、復牌將成為奧園下半年的重點目標。

方案里的細節

“奧園的重組還是具有信號意義。”市場專業人士嚴躍 進向觀點新媒體表示，這對投資者的評估將起到比較積極的作用。

從奧園重組方案來看，其重點之一在于新債的發行，即發行新融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。

奧園方面將通過全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited發行三支共計18億美元的新債，到期日始自2026年9月至2031年9月，利率7.5%-8.8%。

此外，奧園自身也將發行5億美元新債，將到期日設置在2031年9月，利率為每年5.5%；另擬新發行10億股普通股。值得注意的是，奧園或許是為了表現誠意，在公告中還表示，新發行的股份將連同目前實控人郭梓文及家人持有的4億股普通股一起，根據重組方案的條款轉讓給債權人。

在強制可轉換債券方面，奧園還擬發行1.43億美元無息強制可轉換債券，其將于2028年9月強制轉換為其普通股份，占轉換后已發行股本總額的29.9%；另擬發行的16億美元永續債中，其現金分配率自2031年9月起每年1%起，而奧園可選擇遞延支付永續債的所有分配。

“強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園權益入賬。重組方案完成后，公司的賬面價值將顯著增加，凈負債率則顯著下降。”

2021年半年報中，80.7%的凈負債率讓奧園這家曾經的四小龍之一吃到苦頭，如今重組方案中的計劃，只需獲得出席就該項協議安排召開的債權人會議的多數債權人，其代表的價值至少達75%投票批準。截至6月底，其達成協議的票據持有人所持本金僅有33.01%。

因而這份方案是否會為其帶來新生還不得而知，但奧園已經畫起了10年后的“餅”。

在公告中，中國奧園預計，于未來十年左右集團開發項目預期產生累計無杠桿自由現金流總額約為643億元。現有物業開發項目于未來十年左右償還項目層面債務后產生的累計現金凈額預計約為185億元。

于未來十年或更長時間內，該集團考慮根據市場情況和資產運營情況逐步出售部分境內及境外資產，出售所得款項凈額預計約為80億元至138億元。

于6月30日，奧園還與債權人小組就境外重大債務的重組方案的主要商業條款達成一致。“債權人小組支持重組方案將有力緩解集團面臨的壓力。重組方案完成后，集團將實現一個可持續的資本結構。”

搖擺中的復牌

雖然奧園的債務重組方案已經公布，但在方案結尾，大寫加粗的“暫停買賣”仍停留在公告中。

目前，奧園還剩余2021年年報、2022年中報以及2022年年報待需披露，復牌上岸之路才有望再進一步。在此之前，曾與其產生資金糾葛的奧園健康則已向港交所提交了復牌申請。

6月30日，奧園健康方面發布復牌進展公告稱，已于2023年5月31日向香港聯交所提交復牌申請。其已按照香港聯交所復牌指引，在規定時間內補發了三份財務報告。

值得注意的是，補發年報這一步是其復牌路上的一大步，但這恰好也是南粵基金及星橋國際向奧園收購奧園健康29.9%股份的條件之一。

今年2月中旬，中國奧園表示將以2.56億港元代價出售奧園健康29.9%股份，若交易完成，買方將成為奧園健康的單一大股東。而買房集團包括了Best Discovery International Limited、南粵星橋、星橋香港、眾鑫國際、南粵股權投資基金等具有國資背景的成員。

彼時，奧園已在公告中坦言，考慮到當前市況，出售事項有利于集團變現奧園健康的部分非地產投資，從而降低自身的債務水平，且有利于集團離岸債務重組。

后于6月30日，奧園又已就出售奧園健康29.9%股份事宜與潛在買家南粵星橋訂立補充協議，主要內容中，包括刪除交易達成先決條件中的有關南粵星橋內部重組期限事宜，雙方還同意調整了付款方式。

對于漩渦中的奧園來說，有援手伸出收購奧園健康股份，自然是可遇不可求。此前于1月，山東健康就珠海翠微舊改項目的合作開發與奧園達成協議，項目已后在4月實現開盤銷售；4月，奧園方面又與嘗試國企混改的企業西安航投科創進行項目合作。

另于6月初，奧園方面還與中金建設、國測集團共同組建的混改公司簽約了廣州舊改方面的合作，項目包括廣州等粵港澳區位的舊改項目。

截至目前，奧園于城市更新項目的總規劃建筑面積約3160萬平方米，其中有32個城市更新項目其將選擇優先發展；加拿大剩余的2宗房地產開發項目已委託世邦魏理仕進行出售，而所得款項將用于贖回新發行的重組工具。

從2022年4月停牌開始，奧園幾乎就沒有停止過自救行動，而今日披露的重組方案若順利通過，其復牌的可能性也會有所增加。

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