南方財經全媒體記者 李金萍 深圳報道

在深圳龍崗區與坪山區的交界處，以工廠密集著稱的寶龍街道正在“重塑”。

48平方千米的區域里，今年有6個工業上樓項目正在或即將開工，占到龍崗區整體工業上樓項目數量的一半，排隊進場的泥頭車匯入城市車流，充斥著幾乎每一條區域內的主干路。

(資料圖)

今年開年，深圳提出連續五年每年提供不少于2000 萬平方米工業上樓廠房面積，從而為深圳“20+8”產業集群建設提供充足用地。

“向上”，讓工業上樓，新加坡此前取得了良好的效果，不到10%的國土面積的裕廊工業園區貢獻了超過新加坡20%的GDP。

如今，深圳也在加快“上樓”的步伐。6月14日，深圳舉行20個先進制造業園區土地整備暨“工業上樓”項目現場推進會。6月17日，深圳南山區南山智造（紅花嶺基地）項目6號樓順利封頂，6月26日上午，深圳市首批“工業上樓”試點項目和平工業園項目正式啟動。

施工的同時，多個項目也在加快招商步伐，深圳龍華區國際醫療器械城項目已吸引聯影、硅基、北芯等創新頭部企業拿地建設。

重塑制造業優勢，推動“20+8”戰略新興產業發展，投入巨大的“上樓”背后，深圳有著自己的謀劃。

如今，深圳工業上樓落下了一只腳。

高容積率背后的經濟賬

作為工業第一大市場，工業上樓是因為窘迫。

2022年，深圳市實現規上工業總產值4.55萬億元，全部工業增加值1.13萬億元，首次成為國內規上工業總產值、全部工業增加值“雙第一”城市。

深圳用占全國0.02%的土地，創造出全國2.6%的GDP，在這2.6%的GDP中，工業增加值占比達35.1%。

漂亮的數字背后則是壓力，是工業繼續發展急迫的空間需求。

2020年-2022年，深圳產業用地供應量分別約為203公頃、307公頃和468公頃，從數字上看，土地供給量增長迅速，但土地面積僅有不足兩千平方公里的深圳，其產業用地面積僅為上海的40.2%，蘇州的28.8%。

公開數據顯示，深圳規劃建設用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮開發邊界。

這種情況下，提高土地容積率成為了必然選項。

“目前我們設計的項目容積率是小于等于6.6，超過新加坡裕廊工業園區平均3.0容積率的水平。”原南山智造基地（紅花嶺）項目設計主創團隊人員莫梓豪也向記者表示。

容積率的提升，帶來的自然是產值的提升，華藝設計產業研究院院長夏熙是南山智造基地（紅花嶺）項目總設計師，“紅花嶺項目的目標是未來每平方米的產值是要達普通廠房的十倍以上”，他說。

與此同時，深圳也正在進行新一輪的產業升級。2022年6月，深圳市政府發文，提出布局20個新興產業集群和8個未來產業，包括生物醫藥、半導體與集成電路、智能終端等。

同時，為支持產業集群建設，深圳規劃建設20大先進制造業園區，據記者梳理，深圳市發布的首批72個試點項目中有50個項目在20大先進制造業園區中。

結合產業營收來看，以半導體與集成電路產業營收為例，深圳提出在2025年，實現產業營收突破2500億元的目標。

所以作為先進制造業發展支撐的工業上樓項目，在強大的產業發展空間面前，必須要開足馬力建設了。

項目預計今年全部開工

今年2月，深圳提出72個工業上樓試點項目今年計劃全部開工。半年時間已過，據南方財經全媒體記者不完全統計，目前開工的數量近30個。

工業上樓，作為創新的空間載體，需要建設突破的難點其實不少。某工業上樓項目負責人向記者表示，“每個項目基本都存在需要突破相關政策的問題，建議政府在突破政策方面給予支持”。

談及寶龍上井半導體與先進制造業產業園項目進展快速的原因，項目負責人向南方財經記者表示，“項目通過平衡“城市更新類”項目新增的規劃居住容積及項目內部收益率，將原本一些因歷史原因停滯不前的項目盤活，讓居民順利回遷，讓企業項目順利落地，讓政府減少維穩信訪壓力，實現多方共贏”。

據了解，寶龍上井半導體與先進制造業產業園項目，作為深圳首個通過城市更新路徑完成“三審一簽”審批流程的工業上樓項目，一期項目也已經開工建設，二期項目預計年底開工。

對此，原南山智造基地（紅花嶺）項目設計主創團隊人員莫梓豪也向記者表示，“項目在消防、覆蓋率、交通、建設標準等方面經過了反復論證”。

據了解，作為深圳72個“工業上樓”先行示范項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目以一園一策為指引，突破了覆蓋率的政策限制，創新性解決了工業上樓項目中消防和交通等難點。

政府也意識到了需要快速推進工業上樓，6月14日，深圳市舉行20個先進制造業園區土地整備暨“工業上樓”項目現場推進會。

緊隨其后，多個試點項目取得重大進展，比如6月17日，深圳市工業上樓標桿項目之一，南山智造基地（紅花嶺）項目6號樓順利封頂。6月26日，深圳市龍華區和平工業園項目正式啟動。

深圳工業上樓項目正在全力加速中。

邁步上樓還需作何配套優化

再次開足馬力加速建設的工業上樓項目，上述需要突破的政策空間其實只是冰山一角。

在項目審批階段，深圳南山區科技事務所，長期參與深圳重點“工業上樓”項目——南山智造（紅花嶺基地）的策劃咨詢工作，在調研交流中發現，生物醫藥產業在申請藥品生產許可證過程中，審批傳統上是不允許出現多個藥廠共用一棟建筑的設計方式，這與“工業上樓”聚集多個企業的設計初衷相背離，仍待解決。

項目建設規范指引是另一待解決的重要內容，寶龍上井半導體與先進制造業產業園項目負責人向記者表示，建議盡快出臺“工業上樓”的建設規劃設計，以園區正在建設的定制化廠房為例，根據定制化廠房建設需求會造成園區的建筑面積核減，容積率核增，與現行建設規范指引打架。

對此，廣東粵港澳大灣區研究院研究員鐘鳴也向記者表示：“雖然工業上樓屬于創新性項目，每個項目基本都存在需要突破相關政策的問題，但是從項目驗收和安全建設的角度，需要結合園區的主題產業制定相應的建設規范指引”。

對于建設標準的制定，原南山智造基地（紅花嶺）項目設計主創團隊人員莫梓豪也向記者表示，“建議將貨運效率納入標準，這跟工業上樓息息相關。針對盤道，貨梯等垂直交通以及園區內水平交通，做一個綜合貨運效率的標準制定”。

據了解，深圳也在加快推進政策支持項目開展。今年以來，深圳先后出臺《深圳工業上樓項目審批實施方案》、《深圳市龍華區工業上樓項目企業入駐管理實施細則（試行）》等政策，明確工業上樓的項目實施路徑、申報程序、管理要求、審批要點，同時也在探索對入駐企業管理。

不過，有業內人士向南方財經全媒體記者分析，結合招商環境和鼓勵工業上樓項目創新建設的角度來看，深圳會鼓勵更多項目主題結合產業發展需求先行先試，目前關于建設指引等系列政策文件估計還需要進一步探索。

此外，值得關注的是，在項目招商階段也需要重點關注中層空置率問題。多家企業向南方財經全媒體記者表示對工業上樓樓層有選擇偏好，可能會造成中層空置率較高。原因主要是首層由于原料和產品運輸方便，成為企業首選，首層可通過隔板改造為兩層使用，租用成本可平衡。由于售價或租金是逐層遞減的，對于廠房空間要求較低的企業，偏向于選擇高層。

對此，某工業上樓項目負責人向記者表示，目前，項目一方面通過招商前置，定制化高標準廠房滿足客戶需求，另一方面通過完善且符合產業發展需求的園區配套及租售搭配方案，為企業提供可持續發展的優質產業載體。

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