21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

土地市場局部閃現的熱度尚未成為主流，涼意已經在傳導。

5月23日，杭州四批次土拍火熱收官，9宗地塊有6宗觸頂搖號，單宗地最高吸引了66家房企報名，創下搖號以來新高；5月10日，144家房企參拍廈門4宗地，房企數量刷新近年記錄，單宗地最高吸引了88家房企競爭。

(資料圖片僅供參考)

但局部高光背后，也有城市土拍表現冷淡。

同樣是23日，與杭州土拍同日進行的無錫二批次集中供地，5宗地全部底價成交；5月5日，青島出讓的4宗地全部底價成交；4月末，天津出讓的3宗地塊全部底價成交；3月31日，長春首批土拍掛牌8宗地，7宗底價出讓，1宗終止出讓。

數據來源：中指研究院 備注：截至2023年5月23日

據中指研究院監測，截至5月23日，2023年22城合計推出宅地343宗，較去年同期減少210宗，累計成交267宗，較去年同期減少115宗，成交規劃建面較去年同期下降33.4%。

各線城市之間也呈現出差異。21世紀經濟報道記者從中指研究院分析師孟新增處獲得的數據顯示，截至5月23日，一線城市土地成交534.8萬平方米，較去年同期下降2.7%；二線城市土地成交3830.6萬平方米，較去年同期下降18.5%；三四線城市土地成交4748.1萬平方米，較去年同期下降36.8%。

孟新增告訴21世紀經濟報道記者，銷售市場的分化直接導致土地市場也呈現分化加劇的趨勢。2023年以來，銷售復蘇較好的熱點一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數三四線城市土地市場仍低溫運行。

尤其是近期，隨著樓市“小陽春”的結束，5月樓市復蘇面臨阻力，居民購房動力有所減弱，新房、二手房成交較4月均呈現出繼續下行趨勢。

銷售復蘇的波動也開始影響到房企的拿地心態。一方面，房企5月份拿地較3、4月更加謹慎，另一方面，熱點一、二線城市的優質地塊成為民營房企為數不多的“敢拿”的地塊，銷售去化的確定性，愈加成為房企拿地的“金標準”。

博一個確定性

作為當前樓市表現最好的城市之一，今年以來，杭州土地市場持續高熱。

5月23日，杭州四批次土拍推出9宗地，6宗觸頂搖號、2宗溢價成交、1宗底價成交，觸頂率為67%，已經連續5個批次保持在60%以上。

本輪土拍的平均溢價率為9.43%，至此，杭州土拍溢價率已連續6個批次維持在8%以上，且連續8個批次零流拍。

競爭最激烈的新街北地塊，共吸引了保利、綠城、萬科、華潤等66家房企報名，創下了搖號以來新高；其次為濱江永久河單元地塊，共吸引了濱江、保利、華發等35家房企參拍。

據諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析，杭州本次供應的低密地塊契合當前改善為主的市場需求，符合房企的去化訴求，推高了房企的參拍熱情。

值得注意的是，最終杭州9宗地塊均被民營房企包攬。深耕杭州的濱江集團，繼一批次豪擲34億拿下3宗地塊、二批次以11億拿下2宗地塊、三批次以29億元拿下2宗地塊后，本輪再度“豪氣”出手，以52億拿下3宗地塊。與此同時，一些民營房企“新面孔”，如湖州宇誠、恒尊置業等也出現在拿地名單中。

華東地區房地產業內人士指出，杭州本身住房消費基礎相對雄厚，在本輪樓市復蘇中，杭州較早放寬限購條件，充分釋放了市場購買力，目前依然在持續放寬非核心區的限購條件，地塊未來的去化是相對有保障的。

“杭州善用地價觸頂后搖號定輸贏的規則，增加了房企參拍的積極性。”前述人士表示：“而且，這批供地里面，有幾個地塊還將限價適當拉高，給了開發商更多利潤空間。”

房企加倉熱點城市，追求銷售確定性的情形，同樣在廈門上演。

5月10日，廈門出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發搖號，1宗底價成交。此次土拍共有144家房企參與競拍，創下近年來廈門參拍企業數量新高，其中五緣灣地塊參拍房企達到88家。

孟新增向21世紀經濟報道記者表示，廈門本次土拍核心區地塊推出力度持續加大，地塊屬性較優質，配套成熟，未來項目去化預期相對較好；部分地塊體量較小，企業拿地總價門檻較低；且部分地塊房地價差明顯，利潤空間相對較大。

而且廈門在此次土拍中，取消了定配建規則，有效激發房企拿地意愿，廈門市場的回暖也一定程度提升了企業拿地預期。

近期，樓市表現較好的成都、合肥等城市，土地市場也傳遞出了一定暖意。

“究其原因，在全國房地產市場尚未企穩、企業資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標準之一，優勢地區的優質地塊成為企業投資側重點。”孟新增強調說。

涼意在滋長

那些樓市表現相對不熱的城市，土地市場表現則差強人意。

21世紀經濟報道記者翻閱國家統計局數據發現，首批土拍零溢價的長春，2023年以來各月份新建商品住宅銷售價格指數同比均低于去年，二手住宅銷售價格指數同、環比雙降。易居研究院數據則顯示，5月份，長春新房成交面積較4月或將縮水54%。

今年累計出讓7宗宅地、全部底價成交的天津，2023年以來各月份新建商品住宅銷售價格指數同比均低于去年，二手房銷售價格指數同比均低于去年，4月份環比也開始轉負。

與廈門同日進行土拍的南京，共推出10宗地塊，5宗底價成交，1宗中止出讓。孟新增表示，企業對南京非核心片區土地的參與度較低，普遍底價成交。短期來看，南京土地市場分化現象延續，企業投資信心整體仍需修復，地價過高、屬性不夠優質的地塊，企業拿地意愿整體仍會偏弱。

近期，樓市在經歷了前期積壓需求的密集釋放之后，成交走緩，5月成交數據較4月進一步下滑。

中指研究院數據顯示，上周，一線城市成交面積整體環比略降2.0%。分城市來看，廣州環比降25.4%，深圳降8.7%；二線代表城市整體成交面積環比下降8.2%，其中，溫州和蘇州降幅最大，分別為22.3%和22.2%。

易居研究院監測50城新房成交數據指出，截至5月22日，50個城市中有32個城市新房成交環比下降，5月樓市復蘇遇阻。

二手房方面，公開數據顯示，4月份，上海二手住房成交1.7萬套，環比下降26.71%，掛牌量新增較多。上海中原地產市場分析師盧文曦稱，預計5月份應該還會延續小幅震蕩下行的行情。

北京4月二手房成交1.4萬套，環比下降37.3%。北京中介人士透露，5月北京二手房成交可能會降低1.2萬套，跌至榮枯線以下。鏈家數據顯示，目前北京二手房掛牌量為12萬套。

樓市銷售端復蘇的搖擺，也開始影響房企的拿地態度。

有上市房企投拓人士告訴21世紀經濟報道記者，4月、5月房企銷售額都有不同程度的下降，目前還不好判斷下半年市場的走勢，但不拿地已經無法維系業務運轉，所以拿地更加謹慎，不能帶來流量、收益確定性低的地塊全都不考慮了。

據中指監測，截至5月21日，22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力，民營房企的身影多出現在杭州、成都等城市。

“全國層面土地市場低迷態勢并未改變，未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產銷售端恢復程度。”孟新增進一步表示，當前銷售端未明顯恢復下，房企投資審慎，且投資布局策略上進一步向核心城市聚集。

孟新增預計，短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿提升，而銷售市場調整壓力加大的城市土地市場表現或仍低迷。

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