本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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深圳的樓市限購在深汕特別合作區打開了一個口子。

3月10日，網傳消息顯示，深汕特別合作區住建和水務局發布《關于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》（下稱“《通知》”），對限購、限售等樓市政策進行了調整。根據《通知》，自然人在深汕合作區購買商品住房不再受限購政策影響。

《通知》還優化了商品住房轉讓管理，禁止轉讓期限由之前的取得不動產權證書之日起5年內降低至2年內。此外，推行優先申購制度，即小于120平方米的商品住房仍優先面向轄區戶籍居民銷售，第二批銷售則向其他區域客戶放開銷售，120平方米以上的大戶型不受上述限制。而若轄區戶籍居民或其家庭在轄區內已有商品住房，不再享有上述優先申購資格。

時代財經數次嘗試聯系深汕特別合作區住建和水務局，但電話始一直無人接聽。不過，該區多位中介對時代財經確認上述限購、限售調整政策消息屬實。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2020年深汕合作區常住人口僅13萬人，不到深圳本土10個區任何一個區的1/10。因此，靠本地人無法消化那么大的商品房體量。而之前的限購、限售政策，使新房銷售下降，前期大規模儲備開發的項目出現滯銷。

深汕特別合作區是深圳的一塊“飛地”。它由汕尾市鵝埠鎮、小漠鎮、赤石鎮、鲘門鎮等四鎮組成，面積468.3萬平方公里，距深圳市中心約120公里，中間還隔著惠州。2018年12月16日，深圳市深汕特別合作區黨工委、管委會揭牌，深汕特別合作區正式成為深圳第“10+1”區。

《深汕特別合作區高質量發展三年行動計劃（2019-2021年）》提出，到2021年，地區生產總值達150億元以上，城市人口達25萬左右，人均GDP和居民人均可支配收入增速顯著高于全省平均水平。

樓市躁動則在一開始就被扼住。2017年5月，為防止炒房客擾亂正常的市場秩序，深汕合作區凍結了房產交易過戶，并停止了戶籍遷入工作。宅地出讓也非常有限。美聯物業全國研究中心數據顯示，2016年至2018年12月19日，深汕特別合作區主要出讓的是工業用地，三年內僅出讓了6宗居住用地。

不過，2019年12月，深汕特別合作區對樓市政策進行了一次調整，啟動合作區過渡期商品房銷售工作，以解決2017年5月以來被凍結的樓市遺留問題。這次政策對限購的要求為，居民家庭持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套，成年單身人士（含離異）持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過1套。限售期限則為取得不動產權利證書之日起5年。

2020年8月，深汕特別合作區進一步明確和優化了商品房銷售政策，相關政策通知里明確，其目的是加快振業時代花園二期、赤湖純水岸花園、特區建發東部大廈、深汕灣智苑、深汕灣科技園、深汕綠地商務中心二期等項目銷售。

赤湖純水岸花園位于小漠灣文旅創新小鎮，也是華僑城在深汕特別合作區的首個項目，拿地時間為2019年8月。華僑城2021年年報顯示，該項目可售面積為130476平方米，累計銷售面積63322平方米。項目中介柳茹（化名）對時代財經稱，目前在售房源為三期的別墅和四期的小高層洋房，均為現房。

振業時代花園則位于鵝埠鎮，是深汕特別合作區內為數不多的純住宅樓盤。2016年3月，深振業以起始價1.08億元拿下項目地塊，建筑面積21.69萬平方米，成交樓面價不到500元/平方米。安居客信息顯示，目前該項目僅有少量二手房在售，單價近萬元，其中幾套小戶型為內部轉讓房。“有一套元旦前才交樓。營銷中心都不賣小戶型，小戶型是之前那些人抓在手上，現在市場回暖了，在備案價基礎上加點價轉出去。” 中介王陽（化名）對時代財經說到。另據安居客數據，2023年，深汕特別合作區的新房均價約1.7萬元/平方米。

樓市政策或讓他們變現的機會提早到來。“今年挺多人來合作區工作，而合作區主要是引進配套，商品房供應比較少，還是比較稀缺。”王陽說。

激發樓市活力或是此次取消限購、調整限售的原因之一。深圳住建局數據顯示，深汕合作區2月份二手房成交量為0，一手房成交92套，僅占全市一手房成交量的4.51%。

根據易居研究院提供的數據顯示，2022年深汕合作區新建商品住宅成交套數為1505套，相比2021年3030套下跌了一半。李宇嘉稱，深汕的開發需要大規模土地儲備、市政和基建設施建設，需要房地產發揮先行軍的作用，即為區域開發發揮融資功能，從而為企業進駐、招商引資、吸引人才創造條件。

但他也認為，這與“房住不炒”并不沖突。“從政策調整看，鼓勵大家長期投資深汕的信號很明顯。不過，靠規劃刺激樓市、激活資金面的邏輯已經是過去式，畢竟類似深汕的新區太多了，深圳的金字招牌能否在深汕見效，取決于深汕的規劃能否落地。而這需要較長的時間來兌現。但不管如何，政策調整以后，必然會激活購買需求，盡管量沒那么大。”

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