饒胤 張仁勛 劉津子 張相禹

（中海商業(yè)發(fā)展有限公司，廣東深圳，518048）

摘要：中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市群的不斷發(fā)展與綜合交通網(wǎng)絡(luò)的便捷讓生產(chǎn)要素的流動與聚集帶來了更為交互的人口遷移，住房租賃市場不斷發(fā)展，已成為以人為本的新型城鎮(zhèn)化構(gòu)建的重要組成部分。長租公寓作為承載都市居民租住需求的空間產(chǎn)品，硬件產(chǎn)品力基礎(chǔ)和軟性實力是長租公寓產(chǎn)品力體系缺一不可的兩項核心能力。本文介紹了中國長租房市場的發(fā)展情況，并以中海長租公寓為例，對長租空間產(chǎn)品力進(jìn)行了深度解構(gòu)，指出實現(xiàn)“投-融-管-退”資產(chǎn)管理通路閉環(huán)的重要性，為我國租賃住房開發(fā)運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供經(jīng)驗借鑒。

關(guān)鍵詞：租賃住房；長租公寓；產(chǎn)品與設(shè)計；資產(chǎn)管理；公募REITs

Abstract: With the sustainable development of China's economy, the increasing emergence of urban agglomeration and the convenience of comprehensive transportation network have caused the flow and aggregation of productive factors, which leads to a more interactive population migration. That enables the rental housing industry to become an important part of the people-oriented new urbanization construction. As a long-term accommodation, rental apartment need to meet the customer demand relying on both facilities and services which are the two key capabilities of rental housing industry. This article introduces the development of China rental housing market and takes UNILIVE as an example to illustrate the creative ability for facilities, and points out the loop of "investment-financing-management- withdrawal " playing a key role in asset management, which will provide useful experiences for both rental housing and operation organizations in China.

Keywords: Rental housing, Multifamily apartment, Product design, Asset management, Real Estate Investment Trusts

一、當(dāng)前中國長租房市場的發(fā)展演變及趨勢

1.住房租賃市場的規(guī)模增長

中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，為人口遷移流動創(chuàng)造有利條件。根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，與2010年相比，2020年全國人口共14.12億人，其中城鎮(zhèn)常住人口已突破9億人。流動人口共計3.76億人，大幅增長69.73%，經(jīng)推算，2020年選擇租賃生活方式的群體規(guī)模約為1.9～2.2億人，預(yù)計2035年城鎮(zhèn)租房人口規(guī)模將達(dá)到2.8～2.9億人。中長期視角下，租金市場GMV有望提升至4～5萬億元。住房租賃行業(yè)在邁入全新的機(jī)遇期，市場剛性需求將會在各級城市群、尤其是人口強(qiáng)流入的重點城市群出現(xiàn)，租房市場成長壯大已成必然。

除規(guī)模增加外，集中式和機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的比重也逐漸增大。同時，隨著保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，租賃住房整體路徑也越發(fā)清晰，投-融-管-退的資產(chǎn)管理鏈條閉環(huán)將推動行業(yè)發(fā)展邁入新的可持續(xù)階段。

2.后疫情時代的居住體驗新定義

居住即是人們最根本的需求，圍繞這一根本需求的不斷演變和迭代則推動著住房租賃行業(yè)的不斷發(fā)展。尤其疫情期間生活與工作方式的更加彈性化也在悄然改變?nèi)藗兊纳?span id="vy54w0u" class="keyword">習(xí)慣，在一定程度上影響了人們對居住的功能定義。后疫情時代，原本的居住空間除了要滿足大家睡眠、休閑的需求外，還要兼顧居家辦公、觀影追劇、運(yùn)動健身、網(wǎng)課學(xué)習(xí)，以及長時間與寵物相伴等其他多樣化的個人需求。從產(chǎn)品設(shè)計角度看，居住空間的“采光權(quán)”和“通風(fēng)權(quán)”越發(fā)成為居住生活中最核心的關(guān)注點。同時，公區(qū)及配套園區(qū)、獨立的入戶模式、安全的社區(qū)管理、舒適的人居空間尺度，以及戶內(nèi)配套衛(wèi)生間、廚房等設(shè)計也將逐步成為重點。可以確定的是，疫情持續(xù)的時間越久，隨之而來的改變將逐漸演化，并最終成為一種新常態(tài)。

3.需求與供應(yīng)的“剪刀差”

從短期與長期的需求變化問題出發(fā)，居住產(chǎn)品兼顧品質(zhì)穩(wěn)定性與空間靈活性尤為關(guān)鍵。然而，在租賃住房的大池子中，由于供應(yīng)房源差異大，可以承載客戶日益提高的需求的產(chǎn)品并不多，好產(chǎn)品的有效供應(yīng)與客戶日益增長的美好生活需要存在不平衡、不充分的矛盾。以深圳為例，占據(jù)全市住房總量48%的城中村等老舊住房，在很大程度上解決了城市務(wù)工人群的居住需求，但由于自身房屋現(xiàn)狀的局限性，往往難以突破內(nèi)外部環(huán)境舒適性不足、極小戶型空間受限、收納量不足、功能分區(qū)不合理等問題。相比較而言，新建長租公寓項目能夠從主體建筑格局設(shè)計之初便融入后疫情時代客戶的差異化需求和全新的居住理念，使得長租公寓產(chǎn)品不僅僅是一個居住盒子，而成為能夠承載生活之美的好空間，在未來的行業(yè)發(fā)展中將逐漸凸顯其優(yōu)勢。

4.中海長租的發(fā)展概況

過去幾年，中海長租公寓圍繞國內(nèi)重點城市群在14座核心城市布局了一批核心資產(chǎn)和標(biāo)桿項目。目前，中海長租已經(jīng)形成兩個品牌，一個是服務(wù)于城市商務(wù)需求的服務(wù)式公寓品牌“中海海堂”，以及服務(wù)于城市青年的“中海友里”。作為中海地產(chǎn)城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)群的重要元素，在中海商業(yè)的全域商業(yè)商務(wù)生態(tài)鏈條中，中海長租成為了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中“人”和“居住”的重要依托，也成為與商業(yè)相互連接，共同創(chuàng)造美好生活的多維度交互空間，讓租住生活呈現(xiàn)更加豐富的元素和看相。

長租行業(yè)的競爭很大程度上是產(chǎn)品力的競爭，隨著退出端的漸進(jìn)打通，投資者最關(guān)注的依然是底層資產(chǎn)的資質(zhì)和經(jīng)營效率，最終考驗的仍是企業(yè)的運(yùn)營能力和產(chǎn)品力。基于工科中海的基因，中海長租把握現(xiàn)有需求與供應(yīng)的“剪刀差”，從精研客戶需求入手，將點滴的生活細(xì)節(jié)融入到產(chǎn)品設(shè)計中、落位到空間藝術(shù)上，真正實現(xiàn)以“好產(chǎn)品”、“好服務(wù)”，創(chuàng)造“好空間”。

通過長期的探索與產(chǎn)品落位實踐，中海長租公寓在人居、空間、產(chǎn)品、生活等領(lǐng)域已形成對客戶和產(chǎn)品關(guān)聯(lián)的深度描摹和實踐，在對產(chǎn)品的精研、生活場景的研究、用戶服務(wù)的打磨上已形成一套成熟的UROOM管理體系。在空間營造的過程中，中海長租對個人的生活觸點也有了更深入的認(rèn)識，比如在面積戶型與坪效回報的線性關(guān)系上的選擇、不同年齡和家庭結(jié)構(gòu)客群的生活畫像與配置關(guān)聯(lián)。同時，對未來伴隨客群變化而變化的戶型結(jié)構(gòu)及配置條件進(jìn)行預(yù)留，打造全生命周期戶型。這些都是中海長租構(gòu)建美好生活的核心，是對空間更好的價值挖掘，也是對行業(yè)發(fā)展所作的探索和貢獻(xiàn)。中海長租希望借此能呈現(xiàn)出新的產(chǎn)品風(fēng)貌，以居住這一微觀而又重要的高質(zhì)量產(chǎn)品實踐來助力更美好的城市風(fēng)貌的實現(xiàn)。

 

 

 

圖1 中海海堂服務(wù)公寓（蘇州奧體店）內(nèi)部實景

二、中海長租公寓空間產(chǎn)品力的實踐與經(jīng)驗

長租公寓作為承載都市居民租住需求的空間產(chǎn)品，一方面需要提供高品質(zhì)的硬件基礎(chǔ)，在有限的空間內(nèi)營造多樣化的生活場景，實質(zhì)性解決客戶日益多元的租住需求。另一方面，區(qū)別于傳統(tǒng)居住小區(qū)，作為專業(yè)化空間運(yùn)營管理平臺，長租公寓更需具備軟性實力，以標(biāo)準(zhǔn)化的日常管理服務(wù)、個性化的增值服務(wù)，在節(jié)奏快、壓力大的現(xiàn)代都市生活中，為租客打造一個家的歸屬感。所以，中海長租公寓認(rèn)為打造硬產(chǎn)品力與軟產(chǎn)品力是長租公寓產(chǎn)品力體系缺一不可的兩項核心能力。

1.硬產(chǎn)品力解構(gòu)

（1）戶型好——基于資管邏輯下的全生命周期可變戶型

從資產(chǎn)管理運(yùn)營的角度看，租賃住房是一項長線投資，業(yè)務(wù)經(jīng)營存在“利潤薄、回報不高”等階段性市場共性問題。在市場的自然推力下，目前國內(nèi)租賃住房市場已逐漸形成了以開間小戶型為核心的高坪效盈利模型。但隨著租客的年齡增長，周邊配套的不斷成熟，租賃市場在不斷變化，目標(biāo)客戶也隨之調(diào)整，如何在10年甚至20年的周期下，實現(xiàn)長期的資產(chǎn)保值增值是大家必須面對的問題。在中海長租看來，一方面需要考慮小戶型產(chǎn)品如何在尺度、舒適度和經(jīng)濟(jì)效益之間達(dá)到合理的平衡；另一方面，從產(chǎn)品與需求搭接的功能實現(xiàn)來看，需要考慮怎么更有效的覆蓋在不同居住人口之下的收納、辦公、娛樂等多重需求。因此，中海長租在2.0產(chǎn)品進(jìn)行了全生命周期產(chǎn)品研究的拉通，通過研究用戶的成長周期，從單身青年到情侶再到有孩家庭，甚至到老年看護(hù)的生活變化，挖掘共性與差異點，在空間規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計上預(yù)留了戶型及配置調(diào)整的可行性。

大連友里高新園區(qū)店項目是首批落位產(chǎn)品全生命周期轉(zhuǎn)換的項目，通過研究通用規(guī)范、研發(fā)通用土建平面，對走廊、核心筒及房屋結(jié)構(gòu)上進(jìn)行全周期通用型尺度的設(shè)計優(yōu)化。提前考慮機(jī)電、排水系統(tǒng)及點位設(shè)置，兼顧各階段平面家具布置，一次預(yù)埋到位，最大化減少后期拆改，實現(xiàn)全生命周期可變戶型，靈活應(yīng)對市場變化，最終實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

 

圖2 中海友里公寓（大連高新區(qū)店）

（2）功能好——想客戶之想，解客戶之需

在中海長租的功能空間模型中，根據(jù)房間的功能需求以及對各空間模塊客戶生活場景的模擬，充分滿足客戶獨立生活的各項功能配置，雖然空間受限，但功能全面。在產(chǎn)品設(shè)計之初，中海長租研發(fā)團(tuán)隊將戶內(nèi)空間劃分為睡眠區(qū)、洗漱區(qū)、辦公區(qū)、休憩區(qū)、玄關(guān)/廚房區(qū)及晾曬區(qū)等六個功能分區(qū)。針對性地研究各空間的使用痛點，提出對應(yīng)空間解決方案，并針對不同功能分區(qū)進(jìn)行家居選配與落位。在上海近兩個月的封控中，小而全的獨戶產(chǎn)品充分體現(xiàn)了中海產(chǎn)品的人文關(guān)懷。

以睡眠區(qū)為例，中海長租提出“四覺系統(tǒng)”解決方案，通過觸覺（基于客戶夜讀需求與對睡眠質(zhì)量的高要求對床體系統(tǒng)的兼容開發(fā)）、聽覺（小戶型多住戶帶來的個體需求實現(xiàn)與互不干擾要求對工程細(xì)節(jié)的精工體系指引）、視覺（戶內(nèi)光源與窗簾遮光）、嗅覺（空氣清新與通風(fēng)系統(tǒng)控制指引）系統(tǒng)的工作標(biāo)準(zhǔn)指引與功能開發(fā)，滿足住戶對睡眠質(zhì)量的高要求。

以辦公區(qū)為例，通過分析客戶居家辦公、學(xué)習(xí)的行為模式，模擬書桌的多樣化使用場景，歸納客戶對辦公模塊的使用關(guān)注點，如桌面深度需滿足臺式機(jī)的擺放，座椅需滿足久坐的腰部支撐，有擺放專業(yè)書籍的使用需要等。以客戶需求為先，以不同戶型為載體，以專業(yè)設(shè)計為工具，真正實現(xiàn)產(chǎn)品與客戶需求的對接。

（3）收納好——有限空間VS無限想象

中海長租的住戶客戶中，有辛苦考研的進(jìn)階青年，有熱愛廚藝的美食家，有充滿童趣的新進(jìn)小太陽家庭，也有科技前沿的數(shù)碼達(dá)人。在有限的個人空間內(nèi)，如何安頓好自己的生活，還能包容下興趣與愛好，離不開強(qiáng)大的收納功能系統(tǒng)。

目前，中海長租在產(chǎn)品端已落位16種戶型系統(tǒng)、10類標(biāo)準(zhǔn)收納模塊，并在此基礎(chǔ)上，不斷進(jìn)行產(chǎn)品力的迭代與可變空間探索，力求在有限的空間內(nèi)可以給予客戶對于未來生活的無限想象。以容量、取用方便性、遮蔽性三大標(biāo)準(zhǔn)，反復(fù)優(yōu)化衡量收納功能。在容量方面，通過量化不同客群使用需求，分析收納物品的種類、尺度以及取用習(xí)慣，對玄關(guān)柜模塊、櫥柜收納等模塊進(jìn)行精細(xì)設(shè)計，并以20寸登機(jī)箱為衡量，以行李箱的收納個數(shù)為評估標(biāo)準(zhǔn)，控制每個項目產(chǎn)品的收納能力。同時，通過集中收納、分散收納、移動收納三大類收納解決方案，解決收納難題。

在上海友里金沙江路店項目，以單室戶型的產(chǎn)品為例，通過打造床底收納、衣柜玄關(guān)柜組合收納、書桌吊柜收納、座椅收納等全屋綜合收納體系，在20平米的空間內(nèi)提供了3,200余升的收納容量，具備可容納80余個20寸行李箱的能力，獲得了客戶的一致好評。

 

圖3 上海友里金沙江路店單室戶型的收納空間

（4）配套好——創(chuàng)造第三空間

長租公寓公區(qū)配套是戶內(nèi)空間的延伸，作為辦公和居住之外的第三空間，長租公寓公共空間彌補(bǔ)了公寓小戶型之下部分功能難以實現(xiàn)的遺憾，同時也豐富了租客的休閑娛樂生活。

在項目的前期策劃、設(shè)計以及營造階段，中海長租深入分析客群對于公區(qū)功能的配套需求，力求為住戶打造可游、可觀、可賞、可憩的高品質(zhì)配套，創(chuàng)造更多美好生活空間。

比如在杭州，中海長租打造了首家寵物友好主題公寓，圍繞著濱江互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)上的年輕租戶，通過空間規(guī)劃、及國際化對標(biāo)，中海長租團(tuán)隊自主研發(fā)設(shè)計并打造了寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內(nèi)的養(yǎng)寵人群能夠有更多的空間來陪伴寵物玩耍，建立了更加安全的、人寵和諧共存的運(yùn)營管理機(jī)制。該項目也是對核心客群消費(fèi)需求和寵物新經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步探索及對產(chǎn)品定位的一次創(chuàng)新。

 

 

 

圖4 中海友里首家寵物友好主題公寓（杭州濱江店）

（5）智能好——打造智慧人居生活

近年來，在智能化、自動化高新技術(shù)的驅(qū)動下，智能家居行業(yè)進(jìn)入了飛速發(fā)展時期，客戶對于智能化家居生活提出了更高需求。為此，中海長租在深圳中海海堂服務(wù)公寓（深圳灣店）與騰訊云戰(zhàn)略聯(lián)動，通過對智能家居與高端用戶需求連接的探索實踐，打造全屋智能化體系，針對客戶特別敏感的安全需求，配置“家庭哨兵”、可視對講、水浸傳感器與電子水閥等多種智能設(shè)備，做到真正的無憂離家。同時，通過引入智慧中控屏，打造全屋智能化家居控制中心，住戶不但可以輕松操控全屋的智能家居硬件，與訪客進(jìn)行門禁對話，還可以結(jié)合內(nèi)置的中海科技公司打造的智能管家系統(tǒng)，根據(jù)客戶生活特性，在歸家、工作、會客、觀影、入睡、晨起等不同生活場景享受專門的智能化解決方案，全面打造智慧的人居生活。

2.軟產(chǎn)品力實踐——“社群好”PLUS “服務(wù)好”

在都市生活與工作的高壓下，年輕人對于居住空間的需求不僅止步于“睡一覺”，更是寄托了對于城市、對于夢想、對于家的歸屬感和認(rèn)同感。因此，對于社群氛圍的打造尤為重要。中海長租貼合市場，針對不同項目的屬性和地域特點，設(shè)計打造了專屬于項目住戶的社群記憶。

（1）住戶聯(lián)動共創(chuàng)美好——上海

在上海受到疫情影響兩個月以來，中海長租在上海的各門店通過制度保障、精準(zhǔn)服務(wù)、與住戶同心協(xié)作，在非常時期高質(zhì)量的守護(hù)住了萬千住戶的“溫暖港灣”。各項目的志愿者支援倡議一經(jīng)發(fā)起便得到了住戶的積極響應(yīng)，住戶們互助奉獻(xiàn)，與公寓運(yùn)營官并肩作戰(zhàn)，有效維護(hù)了項目在疫情期間的健康保障與正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，中海長租在疫情期間特別結(jié)合中海康養(yǎng)的運(yùn)營服務(wù)機(jī)制和產(chǎn)品理念，針對已入住的獨居老人群體，制定適老化關(guān)懷體系，實時與客戶保持密切聯(lián)系，踐行央企社會責(zé)任。疫情過后，門店更是收到住戶們及社區(qū)居委會送來的錦旗和表揚(yáng)信，美好共創(chuàng)始終是中海長租社群經(jīng)營的核心要義。

 

 

圖5 中海長租與住戶共同抗擊新冠疫情

（2）園區(qū)租賃社區(qū)助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展——蘇州

除了多樣化的單體項目，中海長租公寓在蘇州工業(yè)園區(qū)奧體片區(qū)也構(gòu)建了租賃社區(qū)與產(chǎn)業(yè)融合的業(yè)務(wù)循環(huán)。中海海堂服務(wù)公寓以蘇州工業(yè)園區(qū)的多層次產(chǎn)業(yè)客群需求為落點，該項目社區(qū)營造方面打造獨立管理的純租賃社區(qū)，打造高端服務(wù)式公寓項目，在交互公區(qū)、戶型尺度等多個方面進(jìn)行了迭代。作為金雞湖湖東產(chǎn)業(yè)帶上的租住標(biāo)桿，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的人才育留提供了有效的解決方案。

 

 

 

圖6 中海海堂服務(wù)公寓（蘇州奧體店）

（3）Z世代IP跨界聯(lián)動——北京

中海友里公寓（北京房山店）結(jié)合項目Z世代客群年輕、時尚的特點，與百萬粉絲IP“三尺童子”品牌跨界聯(lián)動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續(xù)保持吸引力從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶粘性。通過跨界聯(lián)動，打造了更加酷炫的產(chǎn)品，讓居住不僅成為一個舒適安全的事情也成為一個更酷的事情。同時也通過更加豐富的公共空間和功能配置，滿足城市新青年多元化的生活需要。

 

圖7 中海友里公寓（北京房山店）

三、中海長租對租賃住房市場的暢想

近兩年來，在國家政策的支持鼓勵下，租賃住房行業(yè)迎來了新的發(fā)展階段，但也面臨一些亟待解決的問題。比如在供地端是否可針對租賃住房更有體系的制定專門的供地計劃以及適合經(jīng)營視角的地價評估體系；在融資渠道的支持上尚需構(gòu)建多層次的融資體系；在退出的問題上，市場化的租賃住房及自持住宅也同樣需要政策層面的更多支持，才能在行業(yè)發(fā)展的新增增量供應(yīng)上形成有效的感召。

中海長租秉承“經(jīng)營幸福、共創(chuàng)美好”的使命，以租賃提供生活而非一張床為己任，圍繞“好產(chǎn)品”“好服務(wù)”，創(chuàng)造“好空間”，讓生活更智慧、更浪漫、更有主題，讓租房這件事變得不將就、更講究。在這個充滿希望和使命感的賽道上，中海長租既是產(chǎn)品構(gòu)造者，也是資產(chǎn)管理者。

未來，中海長租公寓將繼續(xù)堅持以資管推動業(yè)務(wù)發(fā)展閉環(huán)，通過UROOM管理服務(wù)體系打造長租公寓資產(chǎn)管理全鏈條能力，并形成系統(tǒng)化的品牌輸出能力，推動業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。通過全域資管生態(tài)化、全流程標(biāo)準(zhǔn)化、全過程方案化等能力形成具備中海商業(yè)特色、服務(wù)國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的價值，走出有質(zhì)量的發(fā)展道路，并為行業(yè)提供新的業(yè)務(wù)評價視角。

參考文獻(xiàn)：

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[3]深圳市規(guī)劃和國土資源委員會.深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃 (2016-2020): 2016

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